浅谈房地产企业成本控制.doc

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1、浅谈房地产企业成本控制摘要:近几年,房地产行业发展迅速，行业竞争口益激烈，导致原材料成木上升，使得开发成木提高，房地产利润越来越薄，因此如何有效控制房地产成本是现在房地产开发的当务Z急。本文主要针对房地产项目开发过程中的主要环节的成本控制进行•分析、探讨。关键词：房地产企业；成本控制；分析中图分类号：F293文献标识码：A一、前期规划、设计阶段，是成本控制的源头成本控制的源头在项目的前期规划设计阶段，抓住这一关键环节，能够有效控制开发成本,以达到未雨绸缪、事半功倍的效果。该阶段成本控制的重点包括：项目的筛选和定位、开发时序的确定、设计施工工艺和施

2、工方案的确定。具体可通过市场预测选择市场上占有一定优势的开发项目，根据市场需求确定开发时序，根据性价比确定设计施工工艺和产I拈定位，根据现场实际确定设计施工方案。期间更要关注市场（客户需求）、成本、品质的适度和可实施性，避免忽视成本而片面的追求设计效果。具体来说：（一）根据市场需求，确定开发时序。通过开发时序的优化组合、合理确定，合理确定开发分期。一方面有利实现销售收入的最大化，另一方面也利于缓解资金成本的投入，节约融资成本。比如，可以对提升整个项冃档次和品位有促进作用的项冃优先开发，能带来销售收入大幅度增长的项目优先开发，非市场销售项目（如公建

3、及公益性项目）可适当推迟开发。（-）要根据性价比，确定设计施工工艺。根据性价比确定拟开发项目的投资实质就是价值工程在开发成本中的应用。房地产行业的产品不是一般的商品，它具有资源的不可复制性。将最适当的房子卖给最合适的人，是房地产营销最基本的原则。首先调查了解项目的客户群体，以此确定产品的设计定位。在高端地段开发低档次项目是土地资源的浪费，在低端地带开发高品质项冃是一种奢望。这就要合理确定项冃的性价比。一般对位萱好、人流量大、配套较齐全有发展前途的地区，应将小区的品位和档次定高些；位置相对较偏、人员稀疏、配套不齐全的地方，应以安居房的建设标准为宜。

4、同时，影响小区建设品位的不仅是房屋的内在结构质量,还包括外部装饰、小区配套、景观绿化及交通便利、学区等人文环境。淮矿地产公司的房屋开发在内在结构上是公认的好质量，而在其他方面需仍要进一步提升，做到“有粉涂在脸上”，通过“内外兼修”，提升小区的品位，达到最优的性价比。（三）要根据现场实际，确定设计施工方案。为保证设计方案的技术可行、经济合理，首先，要有足够深度的地质勘察资料。只有勘察的深度够了，才能为施工设计提供准确可靠的基础资料。地质勘察是花小钱办大事的环节，应根据工程需要适当增加勘察深度和广度，以提高勘察资料的准确性。（四）要推行限额设计制度，

5、要求设计院一定要提供设计概算、施工图纸出來后要进行施工图预算,准确核实施工图的限额设计标准,如有超额设计，应及时进行图纸优化。在实施过程中进行估算、概算、预算、结算的阶段性性成木管控。同时要求设计人员关注现场实际，根据设计任务书和现场实际情况进行设计。其次要加强工程设计图纸的审杏，重点就图纸的技术合理性、施工可行性、造价经济性进行审核，以求提高设计质量,避免设计考虑不周或失误而带来经济损失，该项工作要求在工程进入招标阶段前完成。二、注重施工过程管理，减少或避免索赔或不合理变更，是控制建造成本的关键。工程进入施工阶段，成本控制的重点环节主要在招投标

6、、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。(-)项目招投标环节的成本控制。项目招投标是施工过程屮成本控制的关键阶段，也是房地产开发企业与施工企业打交道的过程中掌握主动权的关键环节。房地产开发企业要充分利用这一阶段，做好招标文件的编制工作，通过招标文件、合同条款、评标办法风险范围的制定，最大限度降低自己的风险，减少工程索赔。招标文件的条款制定要严谨、准确、全血，特别是招标文件中工期要求、合同风险、工程变更等关键条款的约定,要能合理体现合同风险范围和工程变更价款的确定方法，在招标文件中要体现如下内容：1、合同风险的合理划分。根据我国工程建设特点，投标人

7、应完全承担的风险是技术风险和管理风险，如管理费和利润；应有限度承担的是市场风险，如材料价格、施工机械使用费在一定幅度范围内等的风险；应完全不承担的是法律、法规、规章和政策变化的风险。2、对投标人可能发生的不平衡报价要在招标文件中有所限制。3、对暂估价的材料或专业工程在招标文件中要明确采购形式或结算方法。4、对总包施工范I韦I及其与分包的相互配合费的计算范I韦I和方法要有明确约定。5、要对工程变更价款计价方法，在招标文件中约定清晰，明确需要进行造价或工期调整的工程变更范围。6、要严把招标控制价的审核关。审核时，一方面要符合国家、地方相关造价管理制度

8、、政策、计价规范的约定，另一方面也要满足企业有效控制成本的要求。因此，造价人员首先要严格按发布的工程量清单审核招标控制价，做到不错项、不