租售型商业街区设计要点及细节.doc

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1、租售型商业街区设计要点导读·introduction设计过程有哪些需要注意的地方，比如不同位置不同类型的商铺价值都有所不同，怎么设计才能最好卖或最赚钱？一、店铺价值1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑：（1）销售型：①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。③单铺大于300万元较难销售。（2）持有型：①商铺价值与层数关系：7A原理②商铺租金随层数增加逐层

2、减半，③尽可能加大占地面积、降低层数。但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。店铺价值逻辑①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮二、店铺类型1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商

3、铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。三、店铺平面1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m ③常见铺为4.2mX12m商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽

4、与柱距的关系2.单层铺单层铺是社区商业中最小的单元，其平面包括售货区、储藏间与洗手间、所有功能的布置以提高商铺实用率与易用性为目的。案例：深圳壹海城单层铺模型3.骑楼铺骑楼铺通常为分层销售的商铺，单个商铺间通过公共走道和连廊连接，每层商铺均独立对外开门。骑楼铺特点一般是首层商铺内退，店铺外形成走廊式的灰空间。二层骑楼铺①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔；②为提升整体价值，一般在中部设置小尺寸商铺，尽端为大尺寸商铺。中部小尺寸商铺，尽端大尺寸商铺（4）一拖二铺可通过组合两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺

5、通过户内楼梯连接首层、二层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块，商铺层高过高会降低店铺的实用率。为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布置方式同时，在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。•在”一拖二“店铺案例中，在铺内楼梯的形状不变前提下，分别表示在5.1m，4.8m，4.5m层高中楼梯所产生的变化。•5.1m、4.8m、4.5m层高楼梯占商铺面积百分比分别为20.37%、20.03%、19.36% 四、店铺立面

6、1.店铺立面设计单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的设备宽外做满墙宽。案例：室内商铺立面设计1立面呈现为两段式或三段式案例：室外商铺立面设计2案例：组合商铺立面可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处，给店铺展示尽可能大的空间。2.广告位与空调排列方式单层商铺立面广告位与空调格栅排列可分为上下式，左右式，包含式。案例：普通商铺立面广告位与空调格栅的4种排列单铺独立空

7、调需要在门上加板。案例：普通商铺立面无空调格栅单层商铺立面无空调格栅，空调放于屋顶、铺侧边或商铺间，店铺广告放置更加灵活，可结合店铺门设计。五、店铺剖面1.店铺净高设计以万科壹海城项目为例，商铺层高为5.1m，梁高为0.9m。商铺中有风管在不加吊顶情况下净高为3.35m，无风管商铺在不加吊顶情况净高为3.85m。案例：壹海城项目普通商铺净高示例六、商铺的细节设计要素（一）社区商铺店招设计要点1.商铺店招3大类型（1）商业区域主标识是指位于商业街入口处的醒目标识，其上面有商业街名称、主力店logo，或商业楼梯上的标识。

8、主广告牌位于建筑楼梯上的主要商业广告，可供物业出租，广告设计应与建筑立面结合设计。（2）商家集中标识位于商业核心交通流线区域，涵盖业态分布，功能布置示意，引导消费者的消费路线。（主要店铺名称、洗手间、垂直交通、安全出口、您的位置等等）（3）商铺店招：商铺自身的店招及广告位于商业核心交通流线处，有（楼层）业态分布，功能布置示意，包括：主要店铺名称