运转企业机器的财务精兵.pdf

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1、PERATIONO运营>CFO实战运转企业机器的财务精兵充分整合产业链上下游资源的聖•约翰逊集团，有一支离职率为零的精兵财务团队，其高质量的服务极好地配合了公司高速发展的脚步，使整个“企业机器”运转得更加顺畅。文/本刊记者刘阳互联网时代、共享经济的影响下，传在统实体商业地产面临新的机会与挑战，不少房地产企业纷纷转型新兴业态，通过线上线下融合实现跨界合作，试图在改革与创新中突破瓶颈，在激烈的市场竞争中突围而出。聖·约翰逊（国际）集团有限公司（以下简称“聖·约翰逊”）是一家具有雄厚实力和国际化理念的集团公司，在业内拥有较高的知名度和良好声誉。其旗下包括上海浦

2、东土地发展规划设计事务所有限公司（SPLD）、圣强投资咨询（上海）有限公司、上海子圣置业有限公司和扁铁空间物业管理（上海）有限公司。随着市场环境的不断变化，聖·约翰逊逊集团在保持自身优势的同时，也在不断创新和调整战略方向，在竞争的浪潮中稳步前行。整合产业链资源聖·约翰逊集团财务总监李志蓉（Linda）向《首席财务官》表示，聖·约翰逊集团整合了产业链的上下游资源，不仅拥有一家房地产开发公司，同时也拥有一家建筑设计公司、投资咨询公司和物业管理公司，因此，聖·约翰逊更重视客户服务环节，其设计公司在为公司自身开发的项目提供设计服务的同时，也为其他房地产开发公司提

3、供服务，如中邦置业集团、北京天鸿房地产开发有限公司等。2013年，聖·约翰逊设立了扁铁空间物业管>>李志蓉：这么多年来，我们财务部门的员工离职率为零，这也是让我倍感骄傲的地方。理公司，主要从事服务式办公室租赁业务。李志74CFOWORLD蓉表示，“我们将个人或国有企业持有的老洋房进行改建和自用的办公室空间减少三分之一用于对装饰，使其成为加入了现代办公元素的服务式办公场所。现外出租，因此，聖·约翰逊集团在整个已在上海徐汇区的复兴西路和宝庆路拥有两家分店，并准备经济形势略差的2016年得以使管理费用在未来的三到五年内开办五到十家分店。”不增反降，公司整体经济

4、业绩与2015年房地产行业是对政策和市场形势极其“敏锐”的行业持平。之一。在国内新二线城市的销售增量和三线四线城市的存“财务总监应该积极参与到整个集量房上升以及商业地产存在巨大存量的大环境下，聖·约团的战略制定中去。”在李志蓉看来，翰逊预测国内住宅和商业地产的市场在近几年内将会持续房地产公司与零售业（FMCG）相比，面临去库存问题，因此，聖·约翰逊计划在未来几年将开最大的区别在于应收账款比较少、现金发重心集中于旅游地产和养老地产上，同时扩大物业管理流回款的时间可预测性较强。以往，大公司的规模。“现在聖·约翰逊在塞班岛拥有五块土地，部分房产销售由销售代理公

5、司进行承未来我们将分期开发这五块土地，计划将其中一块土地建销，因此，财务总监与项目负责人员、设成为酒店及酒店式公寓，并采用售后返租的模式利用集总经理以及CEO进行对接时，沟通技巧团内物业管理公司的经验为购买酒店式公寓的客人提供返显得异常重要。无数的实践证明，财务租服务，努力每年都向客户给予固定比例的回报及一定时人员永远要与项目部的人员走在一起，间的度假服务。”为其提供项目尚未开始时的财务可行性报告、项目刚刚落地时的财务预测、项善于表达数据目运行过程中的预算与差异分析，以及由于房地产业项目的开发周期长，因此，其财务管理更实时的到位分析和准确数据。侧重于计划

6、、预算和控制。项目前期费用与公司正常的运营因此，财务总监应该善于表达其手中费用需要进行清晰区分，在公司的财务制度上也应该对核算的数据，用趋势分析和大数据等手段来弥标准进行明确划分，并且在每个季度和每年都对新项目的费补财务数据存在的滞后性缺点，使项目人用划分进行严格复核。李志蓉表示，对于预算和实际的差异员和管理层深入理解基于以往数据得到的情况，应该做到及时比较分析并向公司管理层及时汇报项目分析结果。李志蓉表示，“在大的经济环运行情况。“在项目汇报会上，财务人员应该不单单提供财境不好的情况下，在财务预算上做最好的务数据，还应该提出财务的合理化建议，如对工期和

7、付款截打算和最坏的准备可以帮助企业预测和预点的建议等等，这样才能提高项目的运营效率和资金使用效防很多风险，使公司在经济环境不好的情率，从而发挥财务的最大作用。”况下很好地生存下来。”聖·约翰逊集团在2015年和2016年项目应收与预算在集团内部与外部合作机构的协同基本持平，管理费用略有下降。李志蓉Linda坦陈，2016工作中，李志蓉将财务总监的角色比喻成年初，财务部门对经济形势进行了准确的预测，并将集团桥梁，让项目数据、人员成本和资金成本在集团内部与外部合作机构的协同工作中，CFO的角色堪比桥梁，让项目数据、人员成本和资金成本在所有相关人员中更透明、更

8、易懂，使整个“企业机器”运作更顺畅，如此企业的利润率自然而然得以相应提高。201