估价对象的描述-柴强.doc

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1、.估价对象的描述（也是实地查看的内容）估价对象状况可分解为基本状况、区位状况、实物状况和权益状况四部分来描述。为了直观、简明，可先采用表格形式（表格附后）摘要说明估价对象状况，然后分别对其中的区位状况、实物状况和权益状况进行详细叙述。也可以全部采用表格形式并附位置图、平面图、内外观照片等来说明估价对象状况。一）房地产基本状况对房地产基本状况，简要说明以下几点：1．名称：说明估价对象的名字。例如，估价对象为××项目用地；××商场；××大厦；××酒店；××小区××楼（座、幢）××门（单元）××号住宅。2．坐落：说明估价对象的具

2、体地点。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号。3．四至：说明估价对象的四邻。例如，估价对象东至××，南至××，西至××，北至××。4．规模：对于土地，说明土地面积。例如，估价对象土地面积××平方米（公顷）。对于建筑物，一般说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积。例如，估价对象房屋的建筑面积××平方米。旅馆还要说明客房数或床位数，餐馆还要说明可同时容纳用餐人数，影剧院还要说明座位数，医院还要说明床位数，停车场还要说明车位数。仓库一般是说明体积。5．用途：说明估价对象的规划用途、设计用

3、途、实际用途、预期用途。6．权属：对于土地，主要说明是国有土地还是集体土地；土地使用权是建设用地使用权还是宅基地使用权、土地承包经营权以及权利人；对于建设用地使用权，还要说明是出让方式取得的还是划拨方式取得的。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。二）房地产区位状况（区位描述）1．位置（1）坐落：除了说明具体地点，还应附上位置图。例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。（2）方位：说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置以及在某个较小区域（如所在住宅小区、十字路口）中的方向和

4、位置。例如，估价对象位于××市××部（中部、东部、东南部、南部、西南部、西部、西北部、北部、东北部），××路口××角（东北角、东南角、西南角、西北角），××路（大街、大道）××侧（东侧、西侧，南侧、北侧）。（3）距离：说明估价对象与重要场所的远近。例如，估价对象离市中心××公里，离火车站××公里，离机场××公里。（4）朝向：说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。例如，估价对象建筑物坐北朝南；坐东朝西。..（5）楼层：当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。例如，估价对象位于××大厦地上××层；

5、××商场地上（地下）××层。2．交通（1）出入可利用的交通工具：说明附近经过的公共汽车、电车、地铁、轻轨、轮渡等公共交通线路数量，到公共交通站点（如公共汽车站、地铁站等）的距离。例如，有××路公共汽车经过，到公共汽车站约××米（步行约××分钟）。（2）道路状况：说明附近有几条道路，到这些道路的距离，各条道路的路况（如道路等级、路面状况、交通流量大小），有无过路费过桥费及收费标准。（3）交通管制情况：说明受步行街、单行道、限制某些车辆通行、限制通行时间、限制行车速度等影响的情况。（4）停车方便程度和收费标准：说明有无停车场、

6、车位数量、到停车场的距离等。3．周围环境和景观（1）自然环境：说明环境是否优美、整洁，有无空气、噪声、辐射、水、固体废物等污染及其程度，环境卫生状况。对于住宅，特别是其周边有无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站、公共厕所、汽车加油站等。（2）人文环境：说明估价对象所在地区的声誉、居民特征（如职业、素质）、治安状况（如犯罪率）、相邻房地产的利用状况（如用途）等。（3）景观：例如，水景（如海景、江景、河景、湖景等）、山景。周围环境和景观通常用文字并附照片来说明。4．外部配套设施（1）外部基础设施：说明道路、供水、排水（雨水、污

7、水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。（2）外部公共服务设施等：说明一定距离内教育（如幼儿园、中小学）、医疗卫生（如医院）、文化体育（如文化活动中心）等公共服务设施，以及商业、金融、邮政等设施的完备程度。三）房地产实物状况（物理描述）1．土地实物状况（1）土地面积：通常以平方米（m2）为单位，面积较大的土地通常以公顷（hm2）为单位。对于房地产开发用地，通常要说明项目规划占地面积以及其中的建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等代征地面积。（2）土地形状：通常用文字并附图来说明。土地均是封闭多边

8、形，其文字上的描述如：形状规则、形状不规则、正方形、长方形、狭长等。可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。（3）地势：说明该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。..（4）地形：说明是平地还是坡地等。（5）土壤：说明土壤是否受过污染，是否为垃圾填埋场