城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析

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1、城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析河南牧业经济学院（英才校区）毕业论文题　　目城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析　学　　号12320401010班　　级12级房地产1班专　　业房地产经营与估价系　别工程管理系　作者姓名　　庞莹　　完成时间　2014/1/1　　　指导教师　程锡麟　职　　称　　讲师　　　　-10-城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析【摘要】城中村是是我国农村城市化进程中出现的一种特殊现象，是城市化发展过程存在不足而产生城市问题，城市问题的存在使城市改造问题的

2、研究具有实践意义和理论意义。进一步缓解城市建设用地紧张的局面，提高城中村土地利用率，建议以PPP改造的模式来进城中村改造。以我国经济政治条件与成功的实践案例为基础分析“城中村”改造引入PPP模式的可性,并据此对城中村改造项目PPP模式的具体选择进全面设计,最后提出三条运建议,以推进城中村改造项目的市场化运作。【关键词】城市发展城中村PPP模式产权公私合营一、城中村改造问题探讨1.1城中村的概念我国对于城中村研究的历史并不长,关于城中村的概念和提法至今仍然不是很统一。但目前大多数学者基本上接受并采用城中村这一提法,这个发展过程经历了一定的历史时期。80年代末,

3、顾朝林、熊江波从国外引入了“城市边缘区”的概念,开始了国内学者对这一领域的研究,但当时并未引起十分的重视。随着城市化进程速度的加快,城中村现象越来越明显,一些学者和研究人员开始对其给予越来越多的关注,并对城中村的特征、形成机制、改造策略等各方面展开了广泛研究。敬东认为“城市里的乡村”[1]-10-城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析是指改革开放以来在一些经济发达地区或城市由于疾风暴雨式的城市建设和快速城市化导致城市用地的急剧膨胀,把以前围绕城市周边的部分村落及其耕地纳入城市用地的范围大部分耕地的性质由劳动群众集体所有制转化为全民所有制,而在征地过

4、程中返还给乡村的用地和以前的村民住宅用地、自留山、丘等则维持以前的集体所有制性质不变在这些用地上以居住功能为主所形成的社区则被称为“城市里的乡村”。韩潮峰[2]认为城中村的内涵主要是指它“身”在城市却仍在实农村集体所有制和农村经营体制的农村社区它的外延是指城市总体发展规划区域范围内的村庄既包括城市中的乡村,又包括城市周边的村庄。以上对城中村定义的角度有所区别,着眼点有所不同,但是在关于城中村是城市化过程中出现的,由于城市的快速扩张所导致的城市和乡村的二元景观现象这一点是一致的。1.2城中村的类型王如渊[3]使用了聚类分析的方法,通过选取区位、面积、人口密度、

5、常住人口密度、暂住人口密度、交通状况、建筑密度和人均住宅面积等八个指标把城中村分成以下五个类型：①低人口密度、高建筑密度中心村②高人口密度、高建筑密度的边缘村③低人口密度、中等建筑密度外围村④中等人口密度、建筑密度的外围村⑤低人口密度、低建筑密度的边远村。陈怡等[4]根据城市与村庄相交接的形态特征将城中村划分为全包围型、半包围型、外切型、飞地相邻型、相离型和内切型。1.3城中村的特征研究者在研究的过程中主要讨论城中村的以下特征：第一是景观特征：建筑形体的异化贴面楼、拉手楼丛生过道狭窄,房间终年阴暗缺乏统一连续的街景立面和天际轮廓线城市基础配套设施不足,既缺少

6、公共绿化面积也缺少文化、体育、休闲等设施川廖俊平等。第二是社会特征：亦城亦乡,亦农非农。人口职业构成复杂，外来人口多,居民文化素质不高,经营经商不规范,社会治安难度大各种原因使得城中村成为滋生“黄赌毒”的温床,恶性案件屡有发生难以控制。-10-城市化之城中村改造问题探讨以及PPP改造模式探析第三是经济特征：城中村村民主要的经济来源是村集体经济分红、出租屋收入以及小规模的商业、餐饮业,等等非正式经济指那些除国家税务许可之外的所有经济成分,其中包括相当数量的灰黑色经济是城中村赖以“兴盛”的体制外经济。2.1城中村改造的主要难点和问题城中村目前仍然实或保留农村集体

7、所有制、农村管理体制、农村经营体制，城中村改造过程中必然会面临许多难点问题。（1）土地产权不明晰问题。在城市扩展进程中，为了节省开发成本，政府只征收了县城附近农村的耕地和其他土地，保留了村庄和其他建筑设施用地，即所谓的“征地不征村”。受“征地不征村”的影响，城中村既存在国有土地，也存在集体所有土地，有的土地虽然名义上是国有，但并没有办理土地征收手续，仍然归城中村居民管理使用。（2）规划滞后和公共设施不配套问题。多年来在城市发展过程中，往往只注重城市其他地方的规划和基础设施建设，对城中村则欠账太多。虽然城市总体规划将其纳入其中，但在细部详细规划中将其排除在外。

8、在公共基础设施的安排上也是如此，城中村中道路不配套且