商铺投资失败案例–北京首创-巨库还是巨痛？

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1、商铺投资失败案例–北京首创-巨库还是巨痛？由首创资产管理公司投资的“巨库青年时尚卖场”，曾经在2003年京城掀起“首个体验式卖场”风潮。建筑面积达3万平方米、装修投资2000多万元的大卖场，以“食库”、“装库”、“秀库”和“玩库”为主题，划分出四个区域。巨库的创意和定位在其开业前，一直受到社会上的赞扬，一时间被认为是最具有投资价值的产权式商铺之一，成为投资客追捧的对象，商铺的销售业绩成为很多业界人士津津乐道的话题。但创造了商铺的良好业绩的巨库，赚钱的是开发商，承受巨大风险的却是广大冲着“首创”品牌和“二环内唯一产权式商铺时尚购物广场”概念而来的投

2、资者们。 巨库采用产权式商铺的经营模式，承诺两年期、每年支付8％的固定回报让开发商背上了沉重的负荷。以室内产权式商铺销售的巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，商铺无法形成统一经营。此外，高定位、多广告导致商铺销售价和租赁价过高，超出了市场承受范围。结果是商场整体经营不好，商户争抢着提前退租，收益根本无从保证。 由于先天不足且缺乏号召力，新鲜劲过去的巨库很快面临巨大的招商压力，不得不放宽商户选择，很快体验式卖场流于形式，而众多商户互相牵

3、绊，在经营失利的背景下迅速土崩瓦解做鸟兽散状，留下了至今的烂摊子。最终，在众多小业主的投诉压力下，首创集团作出了愿意“原价回购商铺”，支付超过3个亿，另外还有之前的广告宣传费3000万元打了水漂，代价极大。  拓展阅读一：巨库之痛 从去年5月份开始包装、策划、销售、招商到今年4月16日开业，号称打造北京首家新青年时尚卖场的巨库，在北京引起了包括房地产开发商、零售业界、商铺投资人以及以经营服装为主的小商户的广泛关注。开发商关注的是已经走在危险边缘的室内产权式商铺销售，巨库能不能创造奇迹；零售业界关心的是巨库——这个升级版的市场经过华丽的包装，是否能

4、真的实现打造新青年时尚卖场的市场定位；当然，最关心的是那些既想赚钱又怕被套的商铺投资人，举棋不定辗转反侧了多少个夜晚。 “秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”——这就是定位于35岁以下时尚青年的“巨库”新青年时尚卖场喊出的响当当的口号。今天又一次成为大家关注的焦点，来自一家媒体的报道说：“刚刚开业4个多月就风光不再，难觅酷劲”。而我要讲的是巨库从它面市的那一天起就埋下了失败的种子，现在只是矛盾和冲突的开始，巨库之痛还在后面，完美的概念炒作也需要尊重市场发展的规律，现在让我们认真地分析。 赢利模式之痛——室内产权商铺死鱼翻不了身 巨库

5、是在北京嘉信长城小商品批发市场原址改建起来的，作为目前中国绝大部分房地产开发公司，其选择的赢利模式为出售房产，在巨库，卖场的每一层都被精心地划分成了一家一家的小商铺，分开出售小产权，每家小商铺的面积都在七八平米到二三十平米之间，这样的商铺总数共有近千家之多。 这种以出售室内产权小商铺的营销方法，从它面市的那一天起就埋下了后患，虽然不乏成功的项目，如万通小商品批发市场，但是绝大多数都以失败告终。如北京的大都市商业街前期发售的2栋楼。广州、深圳更多，在90年代，由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，历

6、史遗留问题至今不能解决。后来许多开发商又尝试用售后返租的办法，通过出售小产权，开发商组建或委托专门的商业管理公司再以合适回报率返租回来，但是又有骗钱的嫌疑。为此，建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。 这种方法之所以失败的主要因素是：一是产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营什么，如果要统一投资人的意愿并且能经营起来就会涉及到第二个问题，即承诺一个合适的投资回报售后返租。如果出售出去，并且已经招租成功，但要保证投资人长期稳定投资回报，也就是必须保持租户的长期运营的经

7、营成功，但从投资回报来看，如果租户和业主都是受益者，那广告的费用由谁来承担？因此，巨库非常清楚其面临的死结，在销售过程中尽量回避政策的风险，不惜投入巨额的广告费用以“秀库、装库、食库、玩库”这一非常好的概念解决招商问题，等于给投资人一个投资的预期。现在《北京现代商报》报道中商户反映的问题就是第三个问题，即谁为市场的整体经营成功负责？从道理上讲，每一个商户是自负盈亏的独立经营主体，但是一旦商户经营不好退租，投资人的问题将马上暴露出来，现在才是开始。 定位之痛——战略与战术博弈 战略决定方向，战术决定沿正确方向前进的道路如何走。应该说，巨库的包装在战

8、术营销上非常成功，根据其定位或者说其战略，在概念设计、猫头ＬＯＧＯ、产品的细分策略以及商场内的装修设计等上花费了心思。当然，最用心的要属