话题探讨_您如何完成异地的市场研究与前期定位项目？(DOC)

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1、.....一、调研前准备：明确调研任务、目的、目标，如何切入。1.1通过网络－收集异地城市背景资料1.2通过网络及开发商－了解项目所在区域房地产初况1.3通过开发商、地块拍卖文件－了解地块的初步情况1.4更具项目大小安排异地调研人员结构二、调研执行：由于异地调研的时间通常比较短，所以在有限的时间里建议大家“三看”，看地、看人、看项目。2.1看地：看项目现场，了解地块及周边可利用资源，挖掘产品核心优势，为产品定位服务，同时了解收集当地的规划、相关建设法规，有利于产品定位的实用性。2.2看人：条件允许的情况下，争取做问卷，深入了解当地居住及购房习惯

2、；条件有限的话以售楼部踩盘的方式获取客户需求信息。2.3看项目：主要是指市场在售的竞争项目与区域的标杆项目，看其产品特征、销售状况、推广方式等等，总结现象分析趋势。三、异地调研报告撰写：异地市场通常开发商会认为他们在当地的时间比你久，市场情况比你们代理公司短暂的市调来的清楚，所以我们在常规的报告模式下，针对具体个案有倾向性的说明问题。3.1选择报告的切入点：如城市关系、客户挖掘、产品特征等等。由于切入点的差异可能导致报告逻辑结构不同。3.2选择报告逻辑：常规报告是整体到区域再到竞争环境，最后到项目本身。各个环境都要有全面挖掘可能对下一逻辑论所而

3、需要的依据3.3观点的提炼与汇总：基于切入点的角度上，缜密的逻辑演绎，提出有目标性的概念和观点。这样做有利于切实解决项目问题，同时避开开发商市场角度，为其提高全新视野。异地调研的时候，我个人是这么做的。1、先在大街上胡乱的转，绝对步行，主要的街道都走走。2、沿途看看当地的银行、超市、知名品牌、生活配套设施、学校、医院、车站几家3、转累了，找个饭馆吃饭，一般老百姓经常去的那种，主要看当地的消费。4、吃完饭在十字路口一坐，歇一歇，顺便数一数主要干道的车流量和车的档次。5、然后去转转地块，数数几颗树，几条道路6、看完地块再出去转转，看看周边的2公里以

4、内的项目都什么情况。（当然这个时候就是暗调了）7、差不多累了，找个小区居委会找几个阿姨聊天歇歇脚，顺便问问这个城市的来龙去脉。8、然后找个宾馆住上一夜，当地上档次点的，然后和宾馆服务员聊天解闷，问问住店的人多么，和周边的二手房租赁情况。9、然后在宾馆把网络一上，查查当地的市场经济、人文、GDP、未来城市规划等。10、最后睡觉。学习参考.....我们异地项目做的很多，抽中午时间随便谈谈感受：首要明确异地调研的目的、任务、目标，做细致的分工和安排；由于是外地，资料尽量通过第三方索取；1、报告中的宏观数据和市场一般在网上都能找到，一般也需要把当地的政

5、府部门的网站浏览一遍，收集有用资料；政府公开的东西相对要滞后一些，这些数据需要加工整理，最后整合成表格和图表形式表现在报告里面，看起来精简而又有说服力；2、房地产市场的数据，一般来自房管局网站收集；3、地块及周边的分析一定要透彻，开发商虽然比外地的代理公司更了解，但只要你分类做的更细，影响项目的优劣势一条一条列出来做深度分析，开发商的老板一般都会很认同，因为开发商下面的人自己感觉很了解，天天只是挂在嘴上，而没有形成报告；4、在去当地之前，最好把当地有的在售楼盘基本情况列个简单的表，做到心中有数，有的放矢；提前准备好需要的表格、相机和money；

6、到了当地首要买张地图；5、人员配置一般是：1策划师（执笔）+2助理；汽车1辆（市调人员自己开最好）；时间一般2天就够；6当地市场现状的调研分几大块：竞争楼盘的调研、区域调研、区域商业分布等，内容覆盖面更具项目定；7、市调完成后，整理基础资料，做分析；开会讨论营销推广……8、执笔策划师+设计人员2天内完成书面报告，半天打印装订；总共1周一般就可以完成。当然，需要根据报告的深度等方面结合起来，所需要的时间也不一样……大家共同探讨！态度：凡事总要讲个计划、有个规矩，一个人身处异地所要面对的是这样那样的困难，可以说每走一步都举步为艰，但绝对不能被困难吓

7、倒，你要相信这个任务你一定能完成，原因很简单：你挣的就是这份钱，做也要做不做也要做。首先做人做事讲的就是则责任，良心，为了RMB你也要用心做好。我们应该勇于面对难以完成的任务，不抛弃不放弃，这样才能在困难中成长。学习参考.....建议：1、项目软环境分析：买2张地图：一张是城市地图，一张是房产地图。从城市地图中了解这个城市的主要交通道路，在与当地人交流了解政治中心、经济中心、文化中心等，目的是了解这个城市的大体情况，由陌生走到熟识的这是第一步。从房产地图上能了解目前的一些在售楼盘，可以知道目前本地区的房产开发商，以及开发的项目，对本项目的开发面

8、对的困难有一定的预见。2、项目开发经营环境分析通过上网或者走访政府相关部门的方式了解人均GDP、CPI等指标参数，帮助你了解城市的整体消费水平，在做调