诚品雅筑整合策略大纲

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1、诚品雅筑整合市场攻击策略市场攻击构架第一部分：市场的突破点在哪里？第二部分：本案市场攻击策略深圳目前的地产走向？本案面临的市场状况市场状况◆深圳市场将会在明年进入第二循环，市场将会呈现如下特征：楼盘供应量达到一个新的高潮，金融贷款收缩导致发展商的资金紧张，急功近利将成为下一个阶段发展商销售主题，变相的降价将成为发展商的王牌，而一旦这种趋势被消费者察觉，则持币待购，不愿过早入市将成为买房人的普遍心态，买涨不买跌的心态将加速市场状况的恶化，股市、车市就是前车之鉴。◆从1999年持续到现在的南山开发热潮，到明年楼盘

2、供应将会达到一个新高峰，相对与其他区域，南山区还有其显著特点：楼价上升速度过快，随着居住人口的增多，交通堵塞现象日益严重，同时各种大型发展商的进入导致原来的中小型发展商处境日益艰难，购买者更加注重发展商的品牌和实力，同时对居住环境要求越来越高。留给我们的时间和机会不多了！我们应该怎么办！◆环环递进，一切以销售结果作为终点，战术可以解决销售问题，后续攻击方式停止或目的性调整；◆整个的攻击点要清晰，避免出现打完第一仗不知道第二仗的脱节现象。◆执行非常之重要，与其执行不到位还不如不做，对市场不会出现负面的不

3、利影响。我们选择的攻击方式：认清市场的突破点在哪里？深圳地产的高点深圳地产第一代88年-96年，初步形成地产概念--规范地产时代，主要解决的核心问题是平面问题。万科地产曾在95年北京万科城市花园中出现60多种户型，但在96年之后，万科地产只有4种主力户型：2房80/小3房90/3房112/4房124；市场的购买行为也集中于平面的合理性；深圳地产第二代从97年益田花园（第一个欧陆外立面）开始，97年--99年，深圳地产成熟化--鼎盛地产时代，主要解决的核心问题是立面、社区规划、社区环境、物业管理；市场的购买行为

4、进入第二阶段立面、第三阶段社区；深圳地产第三代从99年万科四季花城开始，市场地产进入大地产时代，主要解决的核心问题是地产的个性化即创意地产概念；市场的购买行为同样以大地产作为首要考虑；创意地产的概念创意地产概念：是通过创意的方式，将楼盘的核心卖点在不同的空间与时间进行结合，形成鲜明的个性化形象。创意地产方式：非硬件的必然投入，而是相对软件的创意表现；将艺术、音乐、自然等元素非常自然地汇聚，形成更为生态的居住空间；创意地产状况：目前在深圳开始展现魅力，也必将创造新地产个性模式；创意地产概念的概念应用深圳：从99

5、年开始，思想成为地产项目首要的个性要求，地产真正拥有了属于自己的个性，思想同时诞生：代表项目核心文脉万科四季花城欧洲小镇蔚蓝海岸法国地中海CoteDazar东海花园巴里岛招商海月滨海文化，大洋风情阳光四季阳光有多好，你就有多好！碧海云天国际社区，滨海文化西海湾花园新加坡风情社区主题的创意地产概念深圳：由于地产开发周期长，销售时间的相对缩短，必须从楼盘规划设计开始就要对两年以后的市场有超前型的判断和思考，同时在户型设计和园林规划及营销思想上超人一步，否则等你开发完成，已经成为市场的落后跟随者，市场上有大量的同类

6、楼盘和你竞争。建筑创意概念的成功者：益田花园开创欧陆风格建筑世纪村开创入户花园创世纪滨海花园：首创3错层概念外立面创意地产概念深圳：97年益田花园欧陆外立面出现，标志深圳地产新阶段的开始；随后的青青山庄西班牙式、雅庭苑法兰西式、碧华庭居澳洲式……基本世界上的风格百花齐放；项目外立面变化和黄海逸豪庭弧行墨绿色三九时代华庭墨绿色金地翠园蓝绿色阳光四季彩色翡翠名园绿色；平面的创意地产概念深圳：平面已经不考虑，因为市场的趋同性非常强，户型非常合理，万科是什么，别人就是什么；户型发展在于新概念的诞生：户型基本每年变化一

7、次，99年从东海花园角窗开始，深圳地产的户型平面又进入新的一轮进化，更通透的客厅弧性落地窗、观景阳台、阳光餐厅、景观浴室，都是新概念的不断演化；项目变化东海爱地角窗万科彩园凸窗、角窗、落地窗/阳光早餐室新鸿基帝涛湾弧性观景客厅南海传说（海南）景观温泉浴室配套的创意地产概念深圳：常规的配套已经成为例牌，不奢华、却非常有idea的配套创意方式最为感染买家；项目创意概念蔚蓝海岸沙滩游泳池万科金色家园攀岩泛会所万科四季花城运动街东莞盈彩美地水世界重庆龙湖花园儿童冒险岛（贝尔高林）杭州山水人家水上动物园现场的创意地产概

8、念深圳：现场三板斧营销中心、样板间、环境，目前已经是深圳地产非常常用的攻击手法，其目的是让买家看到希望；目前深圳在此方面的变化是个性化的展示；项目创意概念蔚蓝海岸展示中心、样板间（恒彩）、示范环境（贝尔高林）万科四季花城休闲商业街、展示中心、样板间阳光棕榈园园林景观、入户花园、滨海风情金域蓝湾观海会所、泰式风情园林波托菲诺意大利风情样板间、欧陆风情园林推广的创意地产概念深圳：地产推广已经不仅仅局限在