永凯现代城项目营销策划报告（精）

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1、永凯•现代城项目营销策划报告（前言）项目建设已建至地面第四层，目前已进入冲刺阶段，预计明年5刀份可以封顶。由于项目前期没有系统地做市场调查，在产品规划方面还存在一定的不足，为了使产品营销工作顺利进行，在项目销售公司建立之时，有必要做个项目的整体营销计划，重新修正项目的产品定位和市场计划。鉴于口前项口产品规划基木成型，故木营销策划报告主要针对产品的销售和推广，不做过于具体的深入调研。一、项目用地周边环境分析1、项目土地情况项目地处东葛路与望园路交汇处，是东葛路延长线商业最繁荣的中心地带。项目地况良好，无高低差，土方量少，三通一平完全到位。不足之处是项

2、口地下有下水道通过，给工程建设带来一定的影响。2、项目用地周边环境调查项目周边均为生活办公社区，没有工业企业，无污染，环境良好。金花茶公园离项目仅冇约300米距离，项目附近的街道绿化、自然景观良好。所冇迹象表明永凯现代城所在地是一块难得的风水宝地。3、地区交通便利项目所在地交通四通八达，城市交通主干道东葛路从项目门前经过，东葛路与氏湖路、圆湖路、民族大道等主干道连通，可便利地到达市里每一个地方。另外，项目地点的公交车系统完善，经过的公交车主要冇1、12、16、20、19、52、37、76、45、604、65、85、607、705、91、74、79、

3、87等将近20路。区域交通十分便利。4、市政配套设施完善项目周边党政机关单位、企事业单位众多，主要冇地税局、武警边防总队、美术出版社、市规划局、南宁电视台、银行、司法学校等，华园菜市、金花茶公园、利客隆超市、三月花大酒店、咖啡店、电信、纱店等生活配套设施应有尽有，嘉园、星和园、三元苑、青年国际、安宇花园等儿十个住宅小区分布在项目周围，片区生活配套、帀政设施完善。二、项目价值分析(1)项目地块价值分析项口地块购置费用为7050万元，相当于约336万元/亩，按口前当地的地价估算，项口土地费用最少在1.4亿元以上。土地价格升值明显。(2)项目住宅价值分析

4、项目住宅部分由三栋塔楼组成全框架结构，分别规划为26、27、28层高层，住宅面积约3.3万平米。户型以49~120平方米为主，一房一厅(49m2)约占60套，两房两厅(80-90m2)约占250套，三房两厅(120m2)约占60套，是专为城市白领精英量身定做的精致安家居所。项冃住宅户型通透方止，采光良好，设计先进，面积使用率高，人性化阳台设计，和谐居家氛围。项目所在地目前住宅供给量少，需求旺盛。承载在永凯•现代城大品牌上的住宅，在拥冇其本身价值的同时，述多了一份品牌价值，产品无论是保值述是升值都很冇保障。(3)地块商业价值分析东葛路沿线一直是南宁市

5、商业比较繁荣的街区，门店租金一般都在160元/nV以上，有的达到200元/nf以上，儿乎与朝阳商圈看齐。项目地点目前存在利客隆和南城百货两大超市，生意都比较兴隆，聚集了大量的人气，是一个成熟的商业社区。从以上两点以看出，东葛路延长线冇形成一个新商业屮心的条件，但是目前当地没冇大型的商业物业，无法形成具有区域辐射力的商业屮心。木项口的开发建设，适应了市场发展的需求，产品的商业价值定然会得到极大的提升。（4）市场环境价值分析南宁口前商业屮心除了历史形成的朝阳商圈外，近年先后出现了五象商业广场、城市碧园商业广场等，城市碧园商业广场依靠教学园区和片区缺乏大

6、卖场优势，首先站住脚跟，五象商业广场地处琅东新城区中心，依靠南宁百货和人人乐超市两大品牌，也逐渐打拼出市场来。永凯•现代城与上述两个商业中心相比，优势突出地表现在当地的商业基础雄厚，片区成熟，是以上两个商圈所不能比拟的。三、市场调研分析1、项目SWOT分析（1）项目优势%1地块平整，无高低差，土方量少；%1地处成熟社区，片区人口众多，消费量大，消费能力强。（2）项目劣势%1项目地卜有排污沟，开发时需要规避或者改造,增加了成本；%1项目周边休闲绿化带和休闲设施较少；%1项目对面的长罡村市老城区，治安、卫生等比较落后，对项廿价值提升有一定的影响。（3）

7、项目机会点项口所在地近两年地产开发项口少，口前几乎没有新的在售楼盘，住宅供给量严重不足,存在较大的市场空隙。（4）项目的威胁及困难点荣和•中央公园项目定位与本项目相似，处在东葛路的另一边，与本项廿相比冇一定的地段优势和规模优势，目前正在开发，工程进度与本项目几乎同时，存在相当大的市场竞争力。2、项目市场竞争状况分析南宁市商业地产竞争自2003年开始，当时主要冇万达商业广场、五彖商业广场、金朝阳、佳得鑫•水晶城、航洋国际购物屮心、荣宝华商城、金康•天和时代、10+1商业大道等，竞争相当激烈。口从2005年相继开业后，后续开发的商业地产项目很少，香港街

8、、西南商都等大项目都因为资金等问题迟迟无法启动，目前在售的商业地产项目主要有盛世•联邦广场和国贸•城市出品两个。可以说，当