浅论福利房的物业管理

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1、浅论福利房的物业管理乌鲁木齐电信物业中心周爱华随着我国住房机制的改革和市场经济体制的不断完善，物业管理已发展为行业，成为现代居民生活中不可缺少的主要部分，房地产业的发展，住宅楼宇的增多，物业管理从无到有，从小到大。智能化住宅，物业管理的质量成为百姓选购住房的首选条件之一。物业管理在我国被喻为朝阳产业。他在我国的发展时间虽然很短,但发展速度很快，截止2000年底，我区已登记注册的物管公司有245家，从业2万余人。乌市电信分公司物业管理中心九六年成立，从当时10余人到现在有员工180人，临时工400人，物业管理行业出现了蓬勃发展的景

2、象，但是我们应该清醒的看到物业管理在我国毕竟时间太短，受到国情地况、经济发展、业主素质及消费观念、消费水平等因素的制约，在发展经营中出现很多误区、盲点，还需要从各方面进一步规范和完善。一、福利分房存在的问题由于旧房在建造时受到国情、地况、政策、经济等各方面条件的制约，只能仅仅为满足住而建房并按住房者的职务大小按类别建造。90年代的厅级领导的住房标准仅为80-100平方米，那么更多的是百姓居住房面积均为50-70平方米，而这对当时的人来说能住上就已经满足了，没有更高的要求住单位房屋是只管理，不管修不注重房屋质量、使用寿命存在许多使

3、用功能上的问题。随着住房制度的改革，此类房又已福利分房的形式出售给职工，其实职工购到的是畸形房，也就是说职工不仅买到了房，而且也买到了很多问题。如由于建房时防水质量有问题或前入住者因装修人为破坏了防水层造成房漏水，影响上下楼之间的邻居关系；建楼时因设计不合理上下水管道狭窄或久用腐蚀，造成管道漏水、不畅，天热翻臭味；前入住者为了自己的方便改变暖气管道，加装暖气片数量，加装过水热等原因，造成供热系统不平衡使一个单元或一栋楼取暖温度下降，因久住失修下雨化雪房顶漏水，即有先天不足，又有后天人为造成等问题均在售房后体现的淋漓尽致，这些问题

4、应由谁来解决？由谁来承担因此而产生的费用？售房者认为此房的产权已归购房人拥有，因此而产生的费用应由房屋产权人承担，房屋产权人认为物业管理公司是小区的管理者应由物业管理公司承担，而物业管理公司是为拥有房屋产权者和使用者提供优质的有偿服务，并未介入两者的的房屋交易，没有理由为房屋质量问题承担费用，但从服务的角度来说，物管者有责任对此进行协调解决。二、保证业主的权益1、由于房屋数量、房改制度等方面的条件制约，福利房使购房者没有挑选的余地，只能住什么样，买什么样，在购房的同时单位又未向购房者提出质量保证的条件，购房者对质量问题是无可奈何

5、。如何解决这些矛盾，我们认为：（一）对于福利房的售房者来说，房屋既是商品，那么售前应对旧房进行一次全方位维修后的评估，使其明明白白的消费，并有一定的售后质保期，在此期间住房所存在的问题由产权人的书面形式上报物业管理公司，公共配套设施部分由物业管理者经检查后已书面形式上报售房者，经审核后可委托物业管理者做好售房善后工作。质保证期内发生的维修费用均由售房者承担。（二）质保期过后归属个人使用部分所发生的费用由产权人承担。属公共部分及公共配套设施，根据不同部位共用业主户数的范围不同承担费用的渠道不同。如：楼梯、楼内、楼外墙面、房顶的维修

6、、粉刷均由公共设施维修费中支出，公共设施维修费是由房屋产权人按物价局的标准（2元/平方•年）交给物业管理公司专款专用分户计帐，由业委会监督使用。防盗门、电梯等维修更换费用由业主按共用业主户数进行分摊，业委会监督使用。住宅区内的配套设施，女口：二次给水、供电、照明、上下管线、供暖、供气管体、小品等等，均由售房者和购房者一次性的公共设施维修基金中支出，使用时需经业委会同意，物管做出预算，报相关部门批准后，以栋、单元为户分帐使用。三、加大宣传力度转变消费观念随着市场经济的迅猛发展，物业管理作为一种商品已经进入市场,参与竞争。而当前的新

7、的物业管理体制显然已经不能适应旧的行政性福利型的房屋管理体制。“一切由政府下来”的思想观念，在人们的头脑中几乎已经根深蒂固没，住户一时难以接受由过去的政府福利的“受益者”转变为必须交纳管理费的消费者，因此要打破旧体制，实施企业化、专业化、一体化和经营型的现代物业管理，其难度和阻力是显而易见的。因此，它与居民的/生活密切相关，与社会的方方面面关系复杂，比较敏感，难度较大。小区交付使用后，居住区的道路、管道、车库、绿地等公共设施要长久使用，它的养护、管理、维修、更新却是长久的大问题，物业管理企业的服务又是市场行为，业主负担不起公共设

8、施维修所需的巨额资金等诸多问题都给物业公司的管理工作带来了很大的难度。公有房屋出售给个人，公共设施大都使用了较长的时间，使用期限缩短,物业原来的产权单位不可能再用原来福利型管理方式来管理产权发生变化的房屋及公共设施。原来的房屋管理是作为一种福利由单位负责，房屋的