浅谈房地产营销策划与运作

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1、浅析房地产营销策划与运作西华师范大学高职学院房地产经营与估价2008级1班指导老师：黄星【内容摘要L驾驭市场是任何营销活动的最高目标，其基础在于认识市场、把握市场脉搏和制定推行与之相适应的正确的营销管理策略。当前，房地产市场已逐步走向成熟，国家也加大了对房地产市场的宏观调控力度，银根、土地不断紧缩，房地产市场的过热势头得以有效控制，消费者的购房心理也日趋理性，买方市场粗具规模。因此，怎样在新形势下做好房地产市场营销直接关系到房地产开发企业在市场经济体制下的兴衰存亡。近几年来不断涌现出一些新兴的营销策略，极大地丰富了房地产营销的手段和方式，也为房地产发展拓

2、展了市场空间。【关键词】：房地产；营销策略；核心产品随着经济的发展和人们对房屋居住的需求的不断提高，房地产业迅速成为朝阳产业，并成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决III城改造,改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产业的兴起和发展，并逐渐成熟，房产商也开始认识房地产营销策划观念并使用各种营销方式促进房地产业。随着房地产开发微利时代的趋近，对房地产营销策划探索的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到來。目前我国房地产营销策划方式己从原先的单一化趋向全面化，营销策划服务开始注重追求内涵，而不是先前的表面化，营销推广也已

3、从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市的营销策划，很多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销策划的合理内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。房地产业迅速发展之际，房地产营销策划也随之快速发展起來，在我国经历了从建设观念阶段的标准规划到营销观念阶段的全程策划的转变，其发展趋势止向整合营销前进。因为营销策划能更好的满足消费者的需求、增强居住品质、为开发商带来更大的利润并提升开发商的品牌，所以在房地产开发中占据越来越重要的地位

4、。通过对房地产营销策划的流程、项目特征、目标市场和营销策略几方面的分析,可以清晰的了解策划的内容。而目标市场分析和营销策略的制定则是整个策划过程的核心。虽然房地产营销策划理论有了很迅速的发展，但在策划过程中出现的问题仍然很多，主耍集中在市场调研分析不足、缺乏对区域规划的深层次把握、理论知识欠缺、目标顾客群定位模糊、对市场竞争对手的应对估计不足、脱离市场需求的创新等方面。但这些问题也不是不能避免的，比如通过制定严谨的市场调杳流程、正确运用目标市场选择模式、基于楼盘品质的创新。回顾房地产营销策划理论在我国的应用和发展历程，剖析当前房地产业营销策划的模式与整体

5、运作情况。我想从理论和实践上对我国房地产营销策划的现状与模式进行以下探讨。一、房地产市场营销的概念（-）房地产市场营销的概念房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。房地产市场营销与其他市场营销一样，也是个人和集体通过一系列的活动，特别是某些创造性的活动，同别的个人和集体交换产品和价值，以实现其经营目的的一种社会过程。可见，房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点，企业通过有效地提供住宅，办公楼，商业楼宇，厂房等建筑物及和关服务來满足消费者生产或生活，物质和精神等的需求，以获取一定利润的一种商务活动。与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的

6、主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济,或者叫仓库经济，采购员满天飞。而山场经济是口由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。在市场经济条件下，如何生产己经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营销是企业最本质的经营活动。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，

7、研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。（二）房地产市场的特征由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动，因此，必须充分认识房地产市场的特点，以便为有效管理和组织市场营销活动服务。作为整个市场体系的组成部分，房地产市场具有以下主要特点。1、房地产市场是权益交易市场。由于房地产的不可移动性，因此房地产市场交易的对象实际上是附

8、着在每一宗房地产实物上的权益。交易的对象可以是房地产的所有权（包括占有权，使用权