我国房地产评估制度健全和完善探究

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1、我国房地产评估制度健全和完善探究摘要：房地产评估是一项利用当下实际价值来评估房地产价值的经济活动。在评估过程中，需要依靠评估人员结合各种影响房地产价格的因素，按照一定的股价方法，结合相应的估价目的，尽可能精确地对房地产的价值进行判断。随着市场经济的不断发展，我国的房地产评估制度的建设也取得了长足的进步，但是在发展过程中也仍然存在一些问题，为了避免这些评估制度上的缺陷制约房地产行业的发展，健全、完善房地产评估制度迫在眉睫。关键词：房地产评估制度；完善；评估机构中图分类号：F241文献标识码：A文章编号:1674-1723(2012

2、)08-0061-03房地产评估制度的重要意义和作用体现在对房地产评估工作的约束、规范、管理之上。具体来说就是通过一整套的法规制度来规范房地产评估过程中所涉及到的估价人员、估价机构、估价程序、估价行为、估价结果等方面的内容，最终目的是通过对房地产评估行业相关业务的规范，保障房地产评估行业的健康长远发展。从客观上来说，健全和完善我国房地产评估制度是一个系统工程，包括业务建设、人员建设、行业管理等范畴，每一个范畴都需要出台严密细致的规章制度作为实施有效管理的基础和依据，因此，对房地产评估制度的健全和完善是需要广大从业人员在实践中不断

3、摸索，不断总结的。经过二十多年的不断发展，我国房地产评估行业已经初具规模。伴随着房地产业的高速发展趋势，房地产评估行业也开始日益走向成熟，逐渐在房地产基本交易、房地产抵押、税收、融资、土地出让等经济领域发挥出重要作用。然而，在我国加入WTO之后，不少国外的房地产评估机构对我国的广大市场虎视眈眈，鉴于在机构管理、注册管理、评估准则管理、执业管理等方面与国际先进水平的差距，我国的房地产评估机构将遭遇到十分严峻的挑战。为此，通过对我国现存房地产评估制度的深入分析，在客观得出评价结果的基础上有针对性地引入国际先进经验，不断健全、完善我国

4、房地产评估制度是具有战略性意义的。一、对我国房地产评估制度的现状分析（一）评估机构注册管理制度有待进一步规范首先，我们国家对于房地产评估机构的分级依据主要是参考评估人员数量、机构资金状况、整体业务数量、从业年限等因素，而技术水平往往不被作为主要的参考依据。这就造成我国评估机构的业务水平可能出现与自身等级不相一致的情况，三级评估机构的估价水平高于一级机构的状况时有发生。然而，由于三级评估机构的注册资本有限，对于评估事故出现后面临的巨额赔付往往无力承担，使得评估机构的公信力大打折扣。其次，我国对房地产评估机构的管理是由各级建设行政主

5、管部门、房产行政主管部门负责，对于房地产评估机构在异地设立分支机构进行异地经营的情况还缺乏相应的管理制度来加以约束，在很大程度上造成了我国房地产评估机构管理混乱的局面。最后，我国对于评估机构由于自身过失给客户带来损失所要承担的责任尚无完善的制度与依据，现行的处罚力度也明显不足，对于估价中的违规行为仅仅处以三万元以下的罚款，这对于评估机构的非法收入来说完全不能达到惩罚与警示的目的。（二）估价人员准入门槛过低，管理松散一方面，我国房地产评估师的准入门槛较低，只需要具备中专学历即可，这对于房地产评估行业所需要的专业性与技术水平来说，无

6、疑是有差距的。从考试通过率来看，目前的考试往往流于形式，只要参加主管部门主办的培训班，往往都能通过考试。从考试内容来看，仅仅局限于对评估原理、法律法规等方面的考察，内容较为陈旧，实际应用性很差。并且在对评估师进行注册时，审核制度漏洞百出，十分容易被规避。目前社会上评估师挂靠、使用虚假业绩证明、伪造学历的现象比比皆是，直接造成了执业环境的恶化，破坏了整个行业的诚信。并且，我国在房地产估价行业中并没有采用实名签字制度，使得很多不具有从业资格的人员可以轻松代签，严重损害了真正估价师的经济利益，挫伤了行业合法从业人员的积极性。另一方面，

7、我国目前对于评估人员的执业等级制度管理较为单一，仅仅只有一个级别，就是中国注册房地产估价师的资格，没有对于职业资格和执业资格的有效区分，评估师的签字也不具有法律效应。（三）缺乏对于职业道德的重视与建设我国目前还十分缺乏相关的职业道德体系。目前来说仅仅只有一部《房地产估价规范》来对行业的职业道德进行规范。然而这部规范里面只有关于道德行为的规范与约束，对于行业所涉及到的责任感、工作理念、职业荣誉感、成就感等重要的职业道德构成要素还没有体现。从另一方面来看，这部规范仅仅只是一种道德上的约束，这样的约束需要在一个健康运行的行业中才能得到

8、更好的发展与尊重。由于我国房地产评估行业的起步较晚，发展历史相对较短，再加上相关法规中对于职业道德的规范不成体系，一些从业人员在具体执业过程中禁不起诱惑，为了获得贷款而高估价值、为了逃避税款低估价值的现象时有发生，不仅伤害了交易中弱势群体的经济利益，也破坏了整个