夔州时代大厦营销策划思路要点

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1、DATA（日期）：2011年6月17日T0（客户）：重庆环彬物业（集团）有限公司FROM：重庆市同高房地产经纪有限公司TOTALPAGES（总页数）:50ATTN（收件人）：董事长RE:夔州・时代大厦一一项目营销策划案重庆环彬集团时代大厦营销策划案》支持团队:时间：二00九年三月十三H、八刖g页地块价值及周边环境4页一、地块状况二、地块周边环境三、地块区位的SWOT分析四、提升和展现地块价值规划与设计9页一、园区规划二、主要经济技术指标三、建筑与结构设计四、消防设计五、规划设计靓点提升六、规划与设计的价值

2、延展奉节房地产市场与项口市场调研12页一、奉节房地产市场背景二、奉节房地产市场现状三、项目市场的调查与研究四、项口的市场定位五、调研结论综合描述投资与收益20一、总体投资与收益二、前期投资与收益项目风险与风险规避30页一、项目风险性评估二、资金运作的风险性三、经济与政策及市场风险开发策略与组织管理33页一、开发策略二、组织建设与工程管理项目形象与项目识别38页一、楼盘形象定位二、楼盘形象的基础与和目标三、楼盘品质形象四、企业行为形象五、员工行为形象六、楼盘形象识别系统楼盘营销与楼盘推广41页一、营销战略二

3、、营销阶段主题与阶段目标三、营销技术策略四、营销执行五、楼盘首期——多层入市招商与物管……47页一、招商二、物管方案评估与说明48页夔州•时代大厦项目营销策划方案刖言以项目投资成功为目标以项目投资安全为目的统筹兼顾目的和目标—夔州・时代大厦项冃营销指导方针夔州•时代大厦地处城市郊区，开发规模近7万平方米，动态投资净近2个亿，销售收入约2.8个亿，环彬集团已获取该宗土地开发权。基于现实需要，该项目将只能在以下环境状态中进入实施阶段。外部环境：国家着眼于宏观经济的调控，执行从紧的货币政策。全国房地产市场交易量

4、持续下降，消费群体仍持币观與，房价仍人大高于市场期累值。无需关注，国家将会进一步加人住房保障力度，进一步加强房地产市场规范及十•地管理。而奉节目前正处丁新一轮房地产开发热潮的前奏。内部状况：项目规划、建筑设计已完成，专业人员配置不足，管理与组织的统筹性、系统性、控制力、执行力不强，办事效率不高。而与项目营运所需的融资渠道的建立也尚待吋日。项廿价值：因地处西部新城，周边公共配套设施近乎为零，城市新区建设尚在规划之中，项廿所处区位尚不具有城市必备功能，项目现实价值认知度低。从企业角度出发，一方面项目启动势在必

5、行，另一方面，项目地块价值、周边环境、市场供求、流量资金这些开发要件存在着诸多不利因索。如何从以上要索中研判冇利因索，把握稍纵既逝的机会，为成功营销、为利润最大化而确立正确的项目营销思路，并在这一思路导向下实施各阶段、各环节的工作任务，实现其既定廿标，这无疑是本案策划的第一要务。项廿营销思路如同纲领，所谓纲举则目张，说明了项目营销思路的重要性。通过对本项0开发诸要件充分和深度的调查与研究，本案确立的项0营销思路是：凸显项目的个性品质；多形式、分期、连续启动营销主题，以达到降低和转移风险、加快资金流速、确保

6、项目安全而成功开发之目的，进而实现项目利润最大化之开发目标。实施经营思路，实现开发目标，就需构建执行与创新这个桥梁，这是关键之桥。针对特定形势、特定区位，执行与创新务求高效、精细、专业，务必强化管理，务必提高组织效能，以期通过高效实现细小环节和具体事务目标，來圆满完成项目开发的总体目标。地块价值及周边环境教育领地、荣归家人自古居家择地理，窗外江山水长流，舍此何求离繁华不远，离自然很近一-轩园・奉中花园地块价值定位语一、地块状况1、地块位置夔州•时代大厦位于奉节西部新城胡家坝、奉节县中学新校址前，项目南临滨

7、江路、朱衣河，北邻奉中南大门，东衔县城—永安镇，西接朱衣镇，处在城市新区的中间地带。此处距永安镇施家梁转盘4.2公里，车行10分钟，步行1个小时；距朱衣镇7.6公里，车行15分钟。2、地块规模与地块性质2・1、地块规模地块规划用地约58亩（38536平方米），周边尚有延伸空间。2-2＞地块性质该地块原是奉节中学以出让的方式取得的，因无建设需要和学校资金短缺的原因，转卖给軒园集

8、才

9、,其土地使用权属尚未办理转移手续。3、地形•地势•地貌目前，该地块尚属生地，三通一平工程刚刚开始。其地形表现为若干小块平地、坡

10、地、陡坎，呈半弧形状态；地势呈现为西低东高、南低北高走势，高差达35米；地形与地势共同呈现出典型的山地自然风貌。4、地块优劣势分析4・1、地块优势A、地形的多样性，为园区景观分布提供了地利条件，场平和景观的规划设计应充分利用，这样就能在场平和景观工程中节省一些投资;B、较高的地势，决定了视野富于层次感，视角非常宽广；C、60亩的地块规模，为空间分隔■功能布局■自成社区提供了可能性。4・2、地块劣势A、地块呈半弧形状，不利园区的