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1、浅谈登封商业投资…-住宅市场遇冷商业地产预热随着经济的快速发展，人们的生活节奏也在不断地加快，人们对消费场所的环境、服务要求也在不断的提高，粗放分散型的商业网点、底商已经满足不了人们的消费需求，而中型的专业性的购物商场不但能为消费者节约时间，同时也满足了购物的方便性。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。在登封这个旅游名城，中型的购物商场也在风起云涌的涌现出来，万佳时代广场抓准了这样一个机遇，成为本地首家百货商场。相继的登封中大•国际家居建材城、登封国际商贸城、中天广场、嵩山广场、大豫园也
2、不甘落后，日夜赶工，以争取早日竣工，抢占先机。开发商成功持有的这种示范效应，同时带动了民间资本对商业地产的投资热。作为本地的投资者，哪里的商铺更适合投资,相信是很多人关心的问题。中天广场、嵩山广场已多次被叫停,这就说明政府对登封实施总体规划发展的决心。商场如战场，近来，东建材（中大•国际家居建材城）和西建材（登封国际商贸城）打的火热，同时也成为了各位投资者茶前饭后讨论的话题，到底哪家的商铺更适合投资？东建材（中大•国际家居建材城）早起开业运营，在时间上比西建材（国际商贸城）抢占了先机，作为投资,更多的是多方面的考虑比较,现
3、在,本人就登封现状和政策大方向进行简单的分析:国家政策：★根据登封市政府的整体规划，登封市有三个区域分区，在城市规划区内实行东、中、西分散组团式的城市发展模式。中心城市即是老城区,地势平坦，发展时间长，居民数量多，公共设施等各方面比较完善，具有强大的竞争力和辐射力，但是根据最新的登封2010至2030整体规划来看，老城区要以旅游设施业为发展基础和目标，像宾馆、酒店、旅游产品等服务行业为主。整个城区规划限高，少林大道以北限高4层建筑物，这也是中天广场、嵩山广场多次被叫停的原因所在。基本上，老城区以仿古建筑、低层建筑为主，以突
4、显旅游城市的特色,这样的话,老城区的发展势头要较新区的多元化发展弱化了很多。西城区以西地势逐渐高峻,不适合继续向西发展，但是西区最大的优势在于少林寺景区。因此建设西城区主要是发展旅游事业,弘扬少林禅武文化，但相对离老城区较远。东城区在地理位置上倚靠省会郑州,郑少洛高速从中穿过,还拥有中岳庙、卢崖瀑布景区等旅游资源，目前蝎子山公园已经与建业集团签约成功,区内以大面积绿化农田为主,很多村庄即将被拆除,宽阔大道在建,是非常有活力、有发展前景的新兴城区。在地理条件上,相对于西部,东部地势更平坦，仅北部有山脉。且东部与郑州市相连,能
5、够借助于郑州都市区的发展,又有郑少洛高速、永登高速、商登高速、关B登快速通道、轻轨建设，在区位与交通上都有明显优势，便于整个城区的持续发展以及与外界的密切联系。放眼郑州,因登封东部新城是郑州都市区六个城市功能组团之一。“主动融入郑州都市区，明确发展定位,突出比较优势，彰显城市特色,承接中心城区产业转移,加强与中心城区的空间对接、融合和一体化发展”是其基本要求，登封新城的战略定位，以大面积绿化为主,适当规划建设一些旅游服务配套设施和一批高标准、高品位的居住小区和别墅群,比如锦,拉动东城区的经济发鹏依山郡、嵩基润堂、御龙湾、建
6、业集团投建的蝎子山公园商业展，带动产业结构调整和经济转型。购买土地使用权★作为聪明的开发商，两边不是为了追求廉价地租，而是采取向政府购买土地使用权的方式。这样做，虽然一次性投资较大，看起来是增大了成本，不易尽快收回投资，但实际上,有两方面因素对于投资商更为有利：1、一次性投资完毕后，必然省去了今后每年的土地租金，对投资各方的实力是很好的检验，并且省去了今后的再投资。从企业长远发展考虑,这样做可以避免投资商的短期行为；2、若是用租地方式。租金的多少几乎是每年谈判的惯例。这必然会耗费相当的人力、物力、财力，并且不稳定；而买地投
7、资，谈判只需一次,省人省力不说，今后地价升值，就会增加固定资产，即降低经营成本。销售策略★众所周知,预售房制度之于开发商的最大价值,就在于能够帮助他们规避和转嫁房地产开发的资金风险。楼盘尚未完工或者刚刚开工，甚至还在图纸上，开发商就可以通过预售制度从购房人那里收取房款了。凭借这一制度，开发商实际上获得了来自消费者的无偿贷款，其仅需极少的自有资金，便能“空手套白狼”地进行房地产开发，巨大的资金风险由此大量地转嫁给了购房者。西建材（登封国际商贸城）采取的就是直接销售——预售房制度。直接销售是商业地产的一种销售形式,尤其是在一个
8、不成熟的商圈里,商业地产要实现100%的销售。首先给不了各投资者一个安全、合理的投资理由；其二，产权分割并转移后的后期管理更是无可谈起，我们想啊，商业需要规模效应，如果没有一个管理商，面对一万、甚几万、几十万平米的卖场,我一个其中几十平米的小店做但可活动促销都是在无形的为别人做……而就登封目前的商业地产
