浅谈房地产抵押评估的风险形成及其对策

《浅谈房地产抵押评估的风险形成及其对策》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅谈房地产抵押评估的风险形成及其对策作者：齐伟源随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市场更加活跃，尤其是以房地产向银行进行抵押贷款,已成为许多单位和个人筹集和盘活资金的重要手段。随之而兴起的抵押评估业务已口益增多，据统计,目前沿海发达地区的评估机构所承担的评估业务中，80%是抵押评估。如何客观、公正、科学、合理地评估房地产的抵押价格，既保证金融信贷部门的资金安金，又保障抵押人应得的贷款数额，是每一个估价师所而临的新问题。木人就抵押评估市场存在的问题、潜在的评估风险及其管理阐述一些看法。一、房地产评估风险的涵义要了解房地产评估的风险，先从“

2、风险”的定义入手來看。AH威雷特认为“风险是关天不愿发牛:的事件发牛的不确定性之客观体现。”武井勋认为“风险是在特定坏境屮和特定期间内自然存在的导致经济损失的变化。”还有的专家认为“风险是实际结果与预测结果相背离从而产生损失的一种不确定性。”虽然专家们都有白己的见解，但可以看出风险的基本含义是损失的不确定性。不确定性乂可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使川统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评佔，它同个人的知识、经验、精神、道徳水平和心理状态有关，不

3、同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。在评估实际工作中道德方而对评估行为的约束显得尤为重要。因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评彳占公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因索的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。二、房地产抵押评估市场存在的问题1＞抵押评估业务来源非市场化和竞争化。H前评估机构的抵押评估业务大部分是由一些相关部门介绍而来，很少由抵押人白由选择评估机构。这样，使得有的评估机构业务繁

4、重，而评估质量下降,有的评估机构业务甚少，不得不通过非正当手段去招揽业务，滋长了腐败现象的发生。2、抵押评估价格非客观化和正常化。由于抵押评估业务大多是非市场化取得，抵押双方及评估人员各怀心思，又互为牵制影响，结果是难以得到正常的评估价格。在目前评估行为监管力度不强的环境下，各评估机构评估内涵不--致，选择评估方法不恰当，对同一标的物评估结果相差其远。3、评估收费欠合理，各评估机构竞相降低收费标准，既损害了自身利益，又降低了评估质量。F1前有三种评估收费标准：土地评估收费、房地产评估收费和资产评估收费。由于评估管理机构不统一,各自为政，导致同

5、一标的物收费有多样。同时，各评估机构为招揽业务，竞相降价，棋至按收费标准的20%—30%收费，既损害了评估机构的利益，也造成评估质量下降，损害了客户的利益。三、房地产抵押评估的潜在风险房地产抵押的存续期一般较长，通常为2年，在此期间，由于受房地产内外环境的变化影响，房地产的价值可能发牛•较人改变。估价师既耍为借款人着想，乂要为信贷方着想，要充分考虑抵押期间抵押人的偿还能力以及抵押期满未能偿还债务而处置抵押房地产的变现能力，充分估计各种潜在的风险。1、人为因素风险。该风险是由于佔价机构或估价人员不执行行业规定和不遵守职业道德规范所致。为争取估价

6、业务，评估机构或评估人员与委托方私下达成某种价格共识，采取弄虚作假的手段，故意高估或低估评估值，给另一方造成损害。如抵押人与估价人员串通一气或收取额外好处费，故意把评估值高佔，并骗取金融信贷机构的信任而获得超出抵押物实际价值的贷款额，到期还不清债务，即使处豐该抵押物也资不抵债，出现金融机构状告评估机构的纠纷。2、过失因素风险。该风险是山于各种自身的过失（如知识、经验的不足等）或其它外部原因所导致的经济和法律的责任，主要表现：一是由于估价人员知识经验不足，选取的估价方法不当以及考虑价格影响因索时把握不准，造成估价结果的偏髙或偏低。如某评估机构评

7、估某工厂办公楼的抵押价格，该工厂周围既有工厂，也有商业办公楼和住宅楼，该评佔机构选择市场比较法评估，且选用的比较案例是商业写字楼，结果造成评估价格严重偏高，一年后再评估时，价格只是原来的1/2。对于不同类型的房地产抵押，其评估方法是不同的，而对同一案例运用不同的方法评估，所得到的结果也有很大的差别，为体现抵押估价的保守原则，运用成本法不失为一种可靠的方法。此外，在具体评估过程中，各种资料的选取以及价格影响因素的修正，均需要估价师的知识和经验去判断。二是由于市场因素变化难以捉摸，取得资料的真实性、客观性和代表性较差，导致评估结果偏离止常值。有些

8、是由于当地的市场环境条件较差，资料收集渠道少，整理方法欠佳，发布的吋间较延缓；有些是山于委托方故意提供虚假证件、资料，而估价人员不知道内情。三是由于现时对估价报告没