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1、浅谈对广州房地产泡沫的分析【摘要】从房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金來源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标比较來看:广州房地产市场在1998-2004年整体运行平稳,但是,个别年份存在泡沫威胁,出现投资过热、商品房积压等现象。而加强房地产信贷和土地出讣监控、建立房地产信息发布机制、提高房地产市场准入门槛将是缓解积压房,抑制房地产市场膨胀的有效手段。【关键词】房地产泡沫;测度;指标;实证研究1998年,我国开始収消福利分房,进行个人住房的
2、货币化改革,中国的房地产市场步入快速发展期,投资增幅较大,房地产价格也随Z持续上涨,房地产市场是否存在泡沫的争论也由此产纶。事实上,我国房地产在一•定程度上存在经济泡沫是毫无疑问的,但由于房地产市场呈现明显的区域化特征,有些城市的房地产过热(如北京、上海、杭州等地),另一些屮小城市房地产市场萧条,所以,整个房地产市场泡沫到底有多人,目前,还没有一个准确的结论。广州作为珠江三角洲的中心城市,不仅经济发展走在全国的前列,房地产市场也収得长足的发展。2005年,广州房地产开发投资已达到488.86亿元,占社会固定资产投资的38.2%(
3、2006年广州市经济和社会发展公报)。但房价的不断上涨,也引起了人们对■广州房地产市场的关注。木文以广州房地产市场为例,选取房价收入比、房地产开发投资增幅与GDP增长速度比、商品房空登率等多个泡沫指标來测度广州房地产市场的泡沫程度。一、房地产泡沫与房地产泡沫测度房地产泡沫是指房地产实际价格严重脱离理论价值的现象。泡沫的存在是相对于房地产的理论价值来说的。对于引发房地产泡沫的原因,一燉来说主要冇两个:一是开发商的过热投资和消费者的投机预期形成投机需求造成,二是银行金融资金的支持(李维哲、曲波,2002)o对于房地产泡沫的测度一般有
4、两种方法,一•是直接测度,即利用定义测度房地产的理论价值,通过比较理论价值打实际价格来测度房地产的泡沫程度(PeterEnglund,1998;JohnM.Quigley,2001)o另一个是利用指标法间接测评,即通过指标比较,判断房地产市场是否存在泡沫。这两种方法各有优缺点,第一种比较科学严谨,但不易操作,笫二种比较容易操作,但不够严谨。鉴于冃前房地产市场发展不够成熟稳定,合理的地价、费用、建设成本、利润以及未來收益等参数难以确定,数据的获得也因难,直接测度法在实际操作中较难,我们倾向于选择指标法来测度房地产泡沫程度。下面以广
5、州市房地产市场为例,进行指标法测度研究。二、广州房地产泡沫实证研究本文主要选择房价收入比、房地产投资增幅与GDP增长率的比值、房屋空置悄况、房地产业的盈利状况、房地产投资來源等多个泡沫测度指标,來评价广州房地产市场是否存在泡沫及泡沫程度。1.房价收入比指标分析房价收入比一般用整套住房价格与居民八年均可支配收入的比值来表示,用来测度居民的购房能力。比值越高,居民的支付能力越低,比值持续上升,房地产市场存在泡沫的可能性就越大。从1998-2004年人均可支配收入的增长率与房价增长率的比较可以看出,人均可支配收入基木上是正增长,房价基
6、木上是负增长,除了2002年,房价增长率高于居民可支配收入增长率外。按国际标准,房价增长率连续三年超过10%,可被认为存在经济泡沫或有此苗头。据此,可初步判断广州市不存在房地产泡沫。房价收入比虽然从1998年的12.97开始一直下降,FI前维持在9倍左右。但是,整体上说房价收入比还是偏高,不仅远高于西方发达国家的3〜6倍,而一R.也高于发展中国家的6~8倍水平,存在一定的威胁,同时,也造成商品房积压空置。2.房地产开发投资增幅与GDP增长速度指标分析房地产开发投资增长速度与GDP增长速度指标主要衡量房地产行业的相对扩张程度,指标
7、过高说明房地产业的相对高度发展。1998—2004年,广州市房地产开发投资增幅不大,除1998、2000年达到17.28%和20.17外,其他各年基本维持在10%以下,2003年甚至出现了负增长,仅为一1.6%,房地产投资的增长速度远低于同期全国房地产投资额年均增长率20%的水平(根据《小国统计年鉴1998—2004》相关数据测算)。而同期的广州市GDP的增长速度均以两位数增长,基木维持在15%左右,GDP的增长速度除1998、2000年外明显高于房地产投资的增幅。说明广州的房地产市场投资没有出现过热现彖,房地产市场投资比较理性
8、,这显示了政府的宏观调控政策比较冇效。3.商品房空置率指标分析商品房空置率用当前商品房或商品住宅的空置最与近三年商品房或商品住宅的峻一丁•最的比值表示,反映当前商品房供求状态,衡量房•地产投资是否与社会有效需求相适应。比例越髙,房地产泡沫风险越大。-•般来说,空
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