e时代电讯市场推广策划方案

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1、广州合力广进顾问有限公司二OO三年五月十九日解续e肘代戴着枷锁的舞者随着五次对e时代电讯市场项目考察的不断深入，我们越来越觉得压力的沉重，也越來越惊叹于项目的“标新立异”。连同行的地产界知名人士、广州富力集团营销总监舒浩也禁不住发出这样的慨叹：本项目一定能创下长沙地产界的先河。我们无法从他的话中体味出哪怕一丝的喜悦，因为很明显的，这只是一句充满了善意的调侃的结语。在进行项冃总结的时候，有一句话老在笔者的脑海里闪现：戴着枷锁的舞者。舞艺，本应是舒展的、灵动的、鲜明的。一旦为舞者戴上枷锁、镣铐，无论结局如何，其过程都一定十分地不自在。

2、最终，要么很精彩，要么很失败。而e时代自己戴上的，又是怎样的一副枷锁呢？1、项目定性——自缚。现在的房地产市场，对项口的定性已经越来越要求单纯。在复合型项目上，也要求必须主次分明。在物业配比上，也同时要求主次分明，而且必须泾渭分明。而在e时代电讯市场项冃上，我们无法直观地看到它定性上的重点（定性，包含了属性定位、功能定位各方面）。2、产品设计——自劃。对于商业物业而言，人流的组织、对外的引导等都非常关键。这就要求每一层楼层都要有鲜明的外在展示及导流系统。特别是负一层物业，倘作独立商业用途，一般都要求要规划有与路面对接的直接出入口。

3、对于写字楼而言，其出入通道应严格地与商业功能区区隔，并且出入处（电梯大堂）处理亦要求有足够的空间。反观e时代电讯市场，在产品设计上对此点似乎缺乏必要的考虑，这就造成了两个明显的销售制约：•负一层必须要与一楼捆绑，而且目标对象限制性加强。•写字楼与商业物业功能交叉，空间出现非独立性。3、销售规划——自囚复合型项目，特别强调其销售次序安盘上的合理性。由于商业物业对写字楼的影响较大，因此在销售规划上应先推写字楼，后推商铺，并且在宣传上要严格控制商铺属性的告知。推售商业物业时，亦应遵循先难后易。先租后售的原则。应用在本项目上，其合理的销售

4、规划应为：•先推写字楼物业——控制线：70%—80%。•同时展开商铺物业的招商（暗招。采用人推方式）。•推负一层、一层。•后推二、三层。先以电器为首要对象，最后启动通讯行业。项目总体概况1、项目概况：•用地面积：6.5亩•功能分区：——B1层至第3F为商铺。4F为灵活招商层。——5F为食街（已租出）。——6F-11F为写字楼。——12F,金海林口用办公场地。——13F为会所。•配套：中央空调、闭路电视、通讯网络、自动报警及消防等全智能化，扶梯6台、货梯1台、客梯5台、超大地下车库（7388nV）、美食街、五星级业主会所俱乐部。•周

5、边环境：家乐福、白盛、必胜客、麦当劳、肯德基、各大银行、银河证券、平安保险公司、宝南街电讯电器市场等等。•交通：9、109、115、116、402、111路公交车•价格：B1F10000元/nfIF25000元/itf2F23000元/nV3F8000元/nf2、项目的优劣势分析2-1.项目优势分析：•地理位置——位处芙蓉中路，集城市中轴与宝南街电讯电器市场商脉于一身，周边配套成熟、完善，专业市场气候、商务办公气候成熟。•经营配套设施完善。•已有租售业绩，且已开业的部分商铺经营较为活跃，对市场信心建设存在有利的因素。•能接受较为灵

6、活的营销手法、思想。2-2.项目劣势分析:功能配置不合理，配比主次不分明。导流系统（主要是人流导向系统）不够合理。销售控制不够，所剩均为难点，销售将会非常困难。项目商铺物业分析1＞商铺物业概况：•楼层分布：B1F-3F•总总建筑面积：10570.13m2•售价：——B1F10000元血——1F250007U/m2——2F23000元/itf——3F80007C/m2动线组织（朝向）——B1F、1F,朝向芙蓉中路2F、3F,向建湘中路。•目标消费群：电讯、电器经营户、投资客2、商铺物业的推售重点:2-1.商铺物业的销售现状楼层建筑面

7、积已售面积未售面积未售百分比未售金额-13269.011695.041573.9748.15%1573.97万元12476.66419.472057.1983.06%5142.975万元22345.342063.33282.0112.02%648.623万元32474.121923.79555.3322.40%444.264万元2-2.下阶段的推售工作重点：•控制2F、3F去货货量节奏，重点解决B1F>IF的销售（招商）问题。商铺物业的优劣势分析1、优势分析：•已有2F、3F商铺开业，对市场信心应能起到一定的强化作用。•尚有部分商

8、铺能提供即时返还42.5%（5年租金）的优惠政策，对投资客或自购自营群体皆有一定的吸引力。•已建立一定的市场形象，在销售力上存在一定的助动作用。2、劣势分析：•B1F导流系统严重不足（单•依靠IF的扶梯及消防通道），外向导流性不强，同时只能与1F捆