房地产行业存在问题及其对策研究

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1、房地产行业存在问题及其对策研究摘要：中国房地产业经历了10多年的蓬勃发展，当2008年金融危机席卷全球的时候，欧美各国房地产陷入次贷危机之时，中国经济却因为房地产的推动而走出一个短期下滑而后高速增长的漂亮的“V”字型增长曲线，房地产业因此成为了中国实质性的支柱产业。但房地产业的高速发展也使中国经济走上了一条危险的道路，“泡沫论”广泛出现在各大媒体,很多学者也提出了“危机论”，担忧房地产泡沫破裂会使经济一蹶不振。加上2013年底开始出现的房价滞涨并下跌的现象，使境外部分学者唱衰屮国经济找到了由头和数据。分析当前屮国房地产形势和存在的问题，探索并提供房地产业的

2、发展方向与途径，就成了当下中国宏观经济学界的重要议题。关键词：房地产；泡沫；问题；对策一、引言当2008年美国出现的金融危机席卷世界各大资本市场，欧美各国房地产陷入次贷危机之时，太平洋西岸的中国却是热火朝天的开展“炒房”运动，一时间“地王”频出，实体经济为了减少通货膨胀带来的损失，纷纷把资金投向房地产，几乎所有将钱投入房地产的人后來都因房价暴涨而大捞特捞，屮国经济也因房地产业十足的发展动力而走出一个短期下滑而后继续高速增长的漂亮的“V”字型增长曲线，抵御了世界金融危机的冲击，房地产业成为了中国官方不承认的支柱产业。但是快速发展的同时,也暴露岀很多问题，这些

3、问题值得我们思考。二、目前房地产行业存在的若干问题(-)房地产及其相关行业在GDP中所占比重过高。2011年，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，由于房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等行业的发展,是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业，国家对房地产的重视程度远远高于其他行业。知名专家马光远也认为，我国经济结构对房地产行业的依赖已经到了一个非常病态的程度。以2011年的数据为例：全国房地产开发投资61740亿元，直接占GDP总量47.2万亿的13.1%；再按1：2.86的拉动力公式计算间接作用，拉动60多个相关产业产出占

4、GDP的37.5%；两者相加占GDP总量50.6%即一半。这是一种很危险的状态，这意味着中国经济几乎被房地产绑架，因为房地产牵涉的行业过多，一旦房地产出现问题，将波及银行业，乃至于会影响整体国民经济。(二)地方政府对“土地财政”的追捧与公共基础建设中的浪费我国土地属国有性质，卖地的土地收入属于地方政府。由于前几年房地产行业能赚取暴利，各地区基础设施、医疗卫生、教育科技等很多方面都需要地方政府投资，外加1994隹分税制改革，那些税源稳定、税基广、易征收的税种大部分收归中央，企业所得税按纳税人隶属关系分别划归中央和地方，增值税在中央和地方Z间按75：25的比例

5、分成，使地方政府财力受限，而土地出让金因不需要上缴中央，各地区的地方政府就千方百计的卖地，以扩大地方收入，弥补地方支出，拉动地方GDP增长。直接分管或负责房地产行业的个别地方政府官员则几乎成了红顶商人。卖地的收入越来越成为地方政府的主要收入来源。这样客观上可能导致政府与房地产开发商的利益关联度过高，不断刺激建筑业发展，使地方经济产业重心难以向第三产业过度，政府收入来源越发单一。同时为了获得建设用地，政府对城市郊区的农村大规模征收土地，造成耕地损失，粮食安全受到严重威胁，而但被征地农民的利益难以得到保障，由此给当地社会的发展留下种种隐患和不稳定因素。（三）经

6、济适用房的两难困境与商品房的空置率居高我国于2004年开始实行经济适用房政策，但是实施过程中出现许多问题。首先，经济适用房的取得体现不出公平原则，很容易暗箱操作。其次，不同地区金融政策不同，有些真正需要的人很难承担起高房价的负担,享受经济适用房政策的人，却未必是住房困难的群体。再次，我国市场机制不完善，信用制度不健全，权力监督不到位，使得经济适用房出现寻租行为，产生黑市交易和行贿受贿的腐败行为。同吋开发商在项目投资选择是首选利润高的项日，但是这会造成房价高不可攀，低收入群体对这部分房产完全没有购买能力，于是市场需求小，造成地产积压、空置率高、土地浪费的现象

7、。三、政府及房地产企业未来的发展对策（一）积极寻找替代房地产支柱地位的新型产业过去的十几年，我国经济在改革开放的基础上实现高速发展，经济总量跃居世界第二，房地产在此期间起了重要的推动作用。但是当前房地产业已危机四起，价格下跌已成必然，全国70个城市已经出现楼盘滞销与价格滞涨，这预示着中国房地产业的黄金时代已将宣告结束，房价拐点已若隐若现，房地产成为中国经济产业支柱的地位也将随之宣告结束。由于房地产业在中国经济结构中处于极其特殊的地位，所以在迎接房地产走下神坛的同时，我们必须周密筹划、谨慎应对，以防其对中国经济构成过强的负面冲击。我们抑制房价，调控房地产，其

8、根本冃的并不是耍消灭中国房地产，而是要让其回归到合理的角色或位置，