关于解决居民住宅楼弃管问题的建议

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1、关于解决居民住宅楼弃管问题的建议　　近年来，大连市居民住宅楼不断发生弃管现象，给市民的生活、工作、学习带来了诸多不便，它不但影响到百姓安居乐业，同时也关系到和谐社会的建设。　　一、“弃管楼”的类型　　1.完全处于弃管状态。这种住宅楼的共用设施设备、房屋管理维修和楼院环境、共用部位都处于无人过问的状态。导致房子坏了没人修，楼院环境没人管，居民交租金或要参加房改买房没人受理，可以说它是名副其实的“弃管楼”。这种弃管楼从房屋权属性质上看，一种情况是已经找不到产权人（单位）的房屋，就是房屋建成以后没有进行产权登记，准确地说这种“弃管楼”是“无主楼”。另一种情况是有产权人（单位）的房屋，但

2、产权单位对房屋已经放弃管理。这种房屋的产权人（单位）感觉以租不能养房，干脆放弃管理，即不收租金，也不保养维修，导致住宅楼弃管。　　2.部分工作放弃管理。就是房屋专项管理工作以外的工作无人管理，如住宅区的道路、环境卫生、绿化、路灯等处于无人管理状态。这种所谓的“弃管楼”有的属于单位自管产房，有的属于直管公房，有的属于居民参加房改后的个人私房。严格地说，这种“弃管楼”中单位自管产房和直管公房的共用设施设备和房屋的专项维修管理工作并没有弃管，他们是只管房屋，不管其他。所以，居民们把这种住宅楼也称为“弃管楼”。　　3.物业管理公司撤管。这种居民住宅楼曾经实行过物业管理，由于多种原因，物业

3、管理公司撤出，对住宅楼（小区）放弃了物业管理工作，形成房屋产权单位专项管理工作以外的工作无人管理。对于这种物业管理公司撤管的居民住宅楼（小区），居民们把它也列入到“弃管楼”的行列。　　二、解决弃管问题的建议　　第一，解决产权归属问题。首先对无主“弃管楼”进行认真核实、确认，然后在报纸等新闻媒体发布招领公告，在公告发布之日起六个月内，如原开发单位不同意放弃管理的，按政府相关规定，本着缺什么补什么的原则，对弃管房屋进行登记，然后由房屋发证机构颁发房屋产权证，并责令其对弃管房屋行使管理职能。如原开发单位自公告发布之日起六个月内对房屋仍放弃管理的，根据《物权法》第113条“遗失物自发布招

4、领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有”的规定，该房屋可认定为无人认领，在这种情况下，该无主弃管房屋应归国家所有，由国有房产管理部门纳入直管公房进行管理。　　凡是因破产、兼并、改制等原因对职工住宅放弃管理的企业，应由弃管企业向国有房产管理部门办理房屋产权移交，使这部分“弃管楼”由企业自管产房变为国有直管公房。然后由国有房产管理部门根据房屋所在位置，委托企业进行管理。这一方面有效地解决了居民住宅楼弃管问题，另一方面也杜绝了国有资产的流失问题。　　第二，解决怎么管的问题。我国城镇职工参加住房制度改革以来，产权多元化的出现，给城镇居民住宅的管理工作提出了许多新的课题，城镇职工参加住

5、房制度改革取得产权以后，原房屋产权单位对他们来说已不再是产权单位了，在这种情况下，让原产权单位对已售出的房改房无偿地进行管理，这显然有失公允。但对这样多产权的居民住宅又不能不管，怎么管？解决这一问题的办法就是在旧住宅区实行物业管理。　　第三，解决由谁来管的问题。对“弃管楼”怎么管的问题明确以后，必须解决好由谁来管问题。一是遵循市场规律走市场化道路，对具备一定规模适宜进行物业管理的“弃管楼”和曾实行过物业管理的撤管楼，采取招投标的方式实行物业管理。此项工作由政府物业管理主管部门会同街道办事处牵头组织，按程序招聘物业管理公司进行物业管理。此外，对擅自撤管的物业管理公司，政府主管部门对

6、其应给予适当处理，要么由撤管物业管理企业对撤管物业继续实施管理，要么撤销其物业管理经营资质，总之，对企业的撤管行为要有个说法。二是对面积较小不宜实行物业管理的“弃管楼”由街道办事处牵头，与产权管理单位协商，除房屋专项管理工作继续由房屋产权单位负责以外，其它管理工作，如住宅区的道路、环境卫生等，由街道办事处负责。　　第四，政府应当做好相应工作。一是全面维修住宅区街巷道路。对未封闭或半封闭的老住宅区道路进行全面维修。二是由市政府路灯管理部门接管老住宅区路灯管理工作。对在大连市住宅小区治理改造过程中由产权单位出资安装的路灯和庭院灯统一交由市路灯管理部门管理。三是对在老住宅区从事物业管理

7、的企业政府应适当给予补贴。应该看到，物业管理企业在提高市民居住环境质量的同时，为提升城市的管理水平做了大量的工作，他们所做的工作是城市管理工作的一个重要组成部分，公平地说，物业管理工作对提升城市管理水平功不可没。因此，鉴于老住宅区的实际，政府应当对在老住宅区从事物业服务的企业根据实际情况每年拨一部分城维费，以解决其物业管理经费不足的问题，只有这样，我市居民住宅楼弃管问题才能有效地得到解决。（作者单位：大连市房地产经济学学会）作者：包文生