房产策划必备

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1、房地产全程策划流程作为房地产策划人，必须貝备房地产全程策划的能力，要熟悉房地产全程开发的每一个环节，善丁•运用创新思维和已冇经验化解全程开发屮的问题和孑盾，使项目能够顺利运作并最终创造经济效益和社会效益。房地产开发的最终目的和社会意义就是能够让居者获得舒适和满意的的居住环境，在有限的资源卜•使居住条件达到最优化。作为房地产策划人，有责任把消费者满意作为自己的策划使命，在冇限的土地上为消费者达到最优的居住空间。因此在土地获得之前，策划人就应该介入，这也是全程策划的开端。全程策划的第一个环节就是对土地进行调研，开发商在拿地之

2、前，应该对拍卖地块进行周密的调研和经济预算，以求得到可以支付的最大拿地成本，降低拿地风险，土地调研和成本利润率核算几乎是同时进行的，对于地块的调研主要包括：地块基本条件和规划指标，地块所处城市位置和周边资源，地块所在城市房地产市场宏观环境。地块所在城市房地产微观环境，地块所在城市房地产市场预期等，对于地块经济效益的测算主耍是成木利润率的测算，其屮需要重点考虑的是;不同的拿地成本带来的利润率、开发周期的预估、市场价格的预测、风险的预测，还有就是资金的机会成本评估。随着开发商获得土地后，策划人的工作将正式展开并进入冇计划和冇

3、步骤的阶段，第一阶段是项目的前期规划，通常认为项目建筑规划，园林景观规划只是设计院和园林景观的工作，这种看法是错误的。也就是通常说的需求导向。例如建筑类型的规划，户型比例的把握、户型的创新需求等，因此在做项目前期规划之前，相应的要对市场进行调查。首先就是要对市场的需求进行调研以此进行建筑类型设计（如高层小高层、多层、别墅等）户型配比（如一房、两房、三房、跃层、单身公寓等）户型创新（如入户花园、景观阳台、空中庭院）等设计。在做好规划前的市场调研后，开发商，策划师和建筑设计人员要集中开动脑大会，开发商根据经验提出对项目规划的

4、看法，建筑设计人员从建筑角度提岀项目看法，策划师则侧重从市场分析的角度提出对项口规划的看法，也就是说策划师更侧重规划的可行性，能够在项廿推出后满足市场需求，这种需求导向对于一个商品房项目是至关重要的，同时策划师还耍从国家宏观政策的角度出发提出建筑规划中所应规避的问题点。建筑规划设计的同吋，也是项口卖点提炼的过程，作为策划人在这一阶段必须要冇意识的把握建筑规划中可以作为项目卖点的东西加以提炼，这为口后做项目定位，卖点总结都有很大的帮助，同时，策划师还耍对项冃建筑做全盘性的理解和把握，掌握项目的优势，和劣势，建筑园林景观、建

5、筑类型、风格、户型比列、创新点等。在建筑设计方案审批通过以后，开发商将着手与项目施工，在正式施工Z前，施工方和开发商要订出项目施工进度计划，策划师必须要对这一分施工进度计划有足够的常握，以施工进度安排为基础才能准确的制定项口的推盘计划。在建筑规划中后期，市场人员配合策划师耍对项冃所处市场进行一次深入的市场调研，做出一份集合真实性、实用性、全局性的市场调研报告。这一份调研报告可以说是捉交给开发商作为项目操盘参考的依据，内容涉及了项目自身调研总结（SWOT分析，配套资源调研、卖点汇总等）宏观房地产市场分析，（宏观政策,房地产

6、市场现状，供给与需求，整体价格、，等），消费者调研（需求分析、层次分析）项目初步定位等，这份市场报告将为项廿市场定位、推广主题、目标客户选择、定价策略、开盘周期策略、广告策略提供可靠依据，因此是至关重要的。通过前期的土地调研，建筑规划前第一次市场调研，建筑规划设计，第二次全面市场调研，施工进度安排等一系列工作，策划师开始进行项口的操盘运作策划，首先要对项目进行市场定位，市场定位要结合项目卖点和所处的竞争环境给项0找准当前市场上的位置，定位务必耍保证明确性和准确性，市场定位将作为项冃推盘的核心贯彻推盘全过程，通过市场定位，

7、在客户群体分析的基础上找准木项口对应的口标群体，着力明确口标群体的购买动机，购买行为，接受信息渠道。在市场定位、目标客户群分析的基础上，为项目提炼出推广主题，这一主题即是项目的营销主题，贯穿项目推广的全过程，也是项目的广告主题，将反应最核心最优势的卖点。拟定项口的总体营销推广思路是前期计划的最重要环节，推广思路应明确运用何种方式推盘，运用何种营销方式引爆帀场，使项目成为市场关注点，同时还要明确推盘时间的把握和控制，营销创新点的设计安排等，可以说总体营销推广思路是项目营销的前捉和主线，策划者必须对市场和消费者充分理解的基础

8、上才能做出正确的思路选择，整休营销推广思路下是项目推广的策略环节，分策略计划是项口执行的基础，主要包括：项口分期推广策略，价格策略，开盘营销策略，阶段广告策略，现场销售策略，公关活动策略等；这些计划制定要求既要冇切实的可操作性，又要有前瞻性。到项目执行阶段，对分策略计划的执行要根据当时市场情况变化采取灵活运用，月•不