未签订书面买卖合同的房屋交易行为效力认定

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5、中

6、小分享到：0　　【要点提示】　　在审判实践中经常遇到法律规定应当签订书面合同而当事人未签订书面合同的情况，对于该合同的效力不能简单以违反法律的强制性规定为

7、由判定无效；法律上类似规定除特别说明以外，不能认定为要式合同而否定其成立。　　【案情】　　原告朱某与被告胡某、马某系姻亲关系。2002年5月初双方口头约定，胡某、马某将其夫妻共有的坐落于武陵区城北柏子园54号的两间私房以140000元出售给原告朱某。2002年5月9日，胡某、马某将该屋交付给朱某进行装修。同年6月4日，原告朱某将139900元房款交付给马某。因买卖双方系姻亲关系，双方未签订书面合同，二被告将该房屋的国有土地使用证原件交给原告，并口头承诺随时协助原告办理产权变更手续。原告将房屋装修完毕后，多次要求被告办理过户手续，但被告均已各种借口拒绝。在原

8、告的多次催促下，二被告要求原告再加20000元才协助过户。双方为此发生纠纷，经社区多次调解未果，最终诉诸法院。在诉讼过程中，二被告辩称双方系房屋租赁关系，并提起反诉，要求原告返还房屋。　　【审判】　　法院经审理认为，合同作为缔约当事人意思表示一致的法律行为，不得违反法律的强制性规定。本案中，原告主张双方为房屋买卖合同关系，被告辩称是房屋租赁合同关系，原、被告双方均未能提供书面合同。根据双方提供的证据，推定双方存在事实上的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式

9、。”签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件，本案因房屋买卖合同的形式要件未成就，因而双方之间的买卖关系不成立。基于权利人的所有权地位，原告朱某应返还房屋给两被告。　　【评析】　　本案在审判中主要存在两大分歧：一是针对城市房地产买卖合同，《城市房地产管理法》与《合同法》是否构成特别法与普通法的关系？二是《房地产管理法》第四十一条是效力性规范还是倡导性规范，违反后是否必然导致合同无效？　　一、《城市房地产管理法》与《合同法》是否构成特别法与普通法的关系　　一种观点认为《房地产管理法》与《合同法》是特别法与普通法的关系。当对某一法律关系既有普通规定又有

10、特别法规定时，应当优先适用特别法的规定，因而本案对合同成立与否应当