恒河电子宾馆项目前期沟通思路0715

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1、恒河电子宾馆项目沟通方案2013年7月成都尺度兴业前言：项目强排体量、物业形态已初步确定，本次报告主要进行项目价值包装进行产品定位，及后期营销思路进行汇报!项目初判住宅市场分析沟通思路LOFT市场分析项目定位营销思路商业环境分析二环路核心地段庞大的居住人群具有成熟的生活氛围风靡多年的建设路版块就项目而言：先天卓越，似乎有了快销的理由。。。。。小型精致综合体物业直觉区域规划：“时尚城东，购物天堂”——打造城东现代服务业的新引擎总体规划东部新城文化创意产业综合功能区、与北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、金融总部商务区、天府新城高新技术产业区共同构成成都市六大功能战略区。近

2、期规划据《成都市服务业发展规划（2008-2012）》成都将打造六大百亿商圈，本项目所在建设路商圈将与春盐商圈、金沙光华商圈、沙湾商圈、红牌楼商圈和天府新城商圈形成鼎立之势。成华区规划根据《成华区产业功能区规划》，成华区规划建设六大产业功能区。“建设路大商圈”将按照“两轴三区”的规划，依托二环路轴线服务业和新成华中央文化创意大道，打造“猛追湾—建设路商业商务区”。建设路大商圈将被打造成城东现代服务业的新引擎。区域交通：双地铁规划，二环路高架通车，锋速对接全市各大区域本案二环路高架开通满月，为区域交通带来极大便利。规划中的地铁4号线、6号线途径本项目，其中地铁6号线距离本案不足1公里。后建设路

3、时代来临，建设路商圈将进入2.0商业格局时代万科钻石广场万科钻石广场、华茂广场、万达成华广场、银泰中心等商业巨头落子建设路商圈，推动建设路商圈升级。银泰中心本案规划强势；当项目在区域内处于绝佳的地段位置时；项目的地段价值何等的强势！就目前而言：所有人都认为，这里是个好地方；这里的发展商业具有很大的空间，很容易实现项目的商业价值；但将项目投身置市场竞争中。。。。项目初判住宅市场分析沟通思路LOFT市场分析项目定位营销思路商业环境分析专项市场分析——购物中心一、格局：“城市级商业内核”初步形成，传统商业街、百货、购物中心形态多样。建设路中（商业步行街）龙湖三千集SM城市广场伊藤洋华堂第五大道华联

4、商厦本案建设路商圈聚集SM城市广场、伊藤洋华堂、龙湖天街-三千集、华联商厦四大购物中心、第五大道好吃街、建设中路商业步行街。五星电器项目名称现状业态租金水平（元/㎡/月商业档次备注伊藤洋华堂营业中集中商业1F:300中档整租给伊藤；由伊藤组织招商龙湖三千集营业中集中商业1F:300-4002F：200-2503-4F:140-170中档按套内面积计算五星电器营业中集中商业1F:2202F：1603-4F:100中低整租给五星电器SM广场营业中集中商业负1F：1001F:3002F：200-300中低——世纪华联营业中集中商业卖场：50-60百货：170-200中低——成都华联1F保底150，

5、返点7%中低保底租金加返点政策建设路商业街临街商铺以建设新南路交叉处为核心，核心部分较好的临街商铺租金基本在400-500元/平米/月左右，次核心街铺租金约在200-300元/平米/月，新增楼盘底商租金则平稳于至190-300元/平米/月，80年代住宅底商骤降至80-100元/平米/月。核心位置：均价约350-400元/㎡/月好吃街核心：均价350元/㎡/月住宅街核心：均价200元/㎡/月二、商业价值：建设路板块，庞大的消费群体促使商业价值提升商业街主要经营业态商铺面积段主力店消费人群租金元/㎡/月月租元/月备注建设路商业步行街中端服装店、中端零散商业中端商务会所及摄影店、快餐店12-220

6、平米主力段60平米（开间6-7米）（进深约10米）森马、起点09真维斯品牌服装店及苹果体验店社会中间层，月薪近8000左右400-5002.40万一层底商、临建设路主干道建设南新路（西）80年代住宅前单层商铺日杂百货、副食服装8-40平米主力段27平米（开间1.5-4米）（进深约5-10米）日杂百货副食社会低下层月薪2000100-2000.30万住宅改建一层底商、破旧建设巷（东）中端零散商业（保岛眼睛娇兰佳人等连锁机构）50-200平米主力段70平米（开间约7米）（进深约10米）眼镜连锁店美容连锁店社会白领电子科大学生族180-2201.30万双层联通商铺、临建设巷路口建设巷（西）80年代

7、住宅前单层商铺低档服饰、小吃、餐饮8-40平米主力段27平米（开间1.5-4米）（进深约5-10米）小吃、餐饮电子科大学生族100-2000.33万临建设路中主要为餐饮临科大南苑为小吃店建设巷支巷文具、印务、网吧、电脑配件50-140平米主力段30平米（开间约4米）（进深约7米）文具、印务电子科大学生族110-1500.33万同一间建筑物，地段造就价格差额度大商业街主要经营业态商铺面积段主力店消费人群租金元/