中信地产大盘开发模式研究报告大盘研究成都南湖国际社区深度案例

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1、中信地产大盘开发模式研究报告2012.10绝对保密致中信集团研究报告目录PART1项目简介项目关键词

2、基本信息

3、项目整体启示PART2研究总结定位策略

4、选址策略

5、盈利策略

6、配套策略

7、应对策略

8、产品策略

9、开发策略

10、启动策略……PART3分期概要酝酿期

11、启动期

12、成熟期

13、收尾期大盘研究——成都南湖国际社区PART１项目简介物业类型高层最早开盘时间2008-11建筑形态住宅：52栋高层建筑开发单位成都森宇实业集团有限公司占地面积366669㎡建筑面积1500000㎡容积率4.9总户数11400户户型面积公寓：40-450平方米装修情况毛坯车位配比1:1.

14、1销售报价公寓：8000-9000元/㎡建筑设计四川成都瑞康建筑设计院物业公司森宇物业开发商为本土开发企业，主要利用双流政府资源，占据南湖风景区旁位置地块，开发商通过与政府的交换协议，由开发商投资打造南湖风景区的商业配套，而与政府达成用地协议，前期征地200亩，后期征地300左右，森宇公司开发的住宅地块仅有500亩，而为政府代建6000亩南湖国际度假风景区。在营销推广上，项目着力拔高自己，力求在目前几大资源性项目中争的自己的一席之地；完全放大，是其营销上最主要的手法。基本概况项目介绍PART1项目基本情况PART1项目关键词项目关键词城市近郊大规

15、模景观资源中等价格水平资源与配套丰富同类销售第一项目难点与解决途径项目难点：早期项目地块周边环境比较荒凉，区域相对陌生，同时开发商资金链非常紧张，如何在开盘得到热销回笼现金，并未后期打开市场提供条件？解决途径：启动期在营销上采取成本价认购策略，回笼现金流的同时，对外形成项目热销的现象项目借鉴点1、项目启动区营销策略2、项目“以小借大”的宣传营销手段认知策略借鉴PART1项目启示总结项目定位策略森宇集团根据地块自身属性以及企业后期品牌的塑造，着力于打造集团内部乃至成都市的“国际社区”标杆。选址投资策略项目地块拥有良好的自然资源景观，后期塑造性较强，

16、森宇集团考虑从自身条件和市场风险等综合原因，放弃走品质溢价路线，选择大体量获取规模利益。盈利模式策略南湖国际社区盈利主要包括增值和收入的两个部分，增值部分包括地块升值带来的项目整体价值提升，收入部分则包含后期住宅、配套等物业的出售以及部分商业物业的持有运营。配套跟进策略前期本项目周边环境较差，主要依靠风景区内部景观资源和婚庆广场吸引旅游人流；中期待部分业主入住，社区内部生活配套逐渐成形；大型商业、娱乐配套的跟进一般建议在中后期社区氛围基本成形后投入使用。产品开发策略南湖国际社区分七期开发，均为高层普通住宅产品；整体看来，前期小户型基本以成本价内部

17、销售，开拓市场；后期大平层产品高开低走，实现利益最大化；中期改善型产品为本项目的核心盈利产品。核心引擎策略开发商通过整合项目具备的自然、人文、景观、商务、人气、等六大资源，先期形成核心引擎的概念，后期通过高品质配套将资源融入项目，主导项目发展。产品调整策略项目根据市场情况、自身条件等因素分别在不同时期做出相应的调整策略，基本实现了高周转、低风险、树品牌的开发目标。项目营销策略项目在早期面临困难时采用的非常规销售策略打开市场，后期销售基本遵循推出形象与预售信息——样板房开放——主题暖场活动——热销公告——加推——特价或特惠——酬宾活动的常规营销脉络

18、。项目启动策略项目启动阶段必须攻克区域陌生、资金链紧张两个难题，开盘热销势在必行；借势6000亩南湖风景度假区宣传概念，放大项目价值，启动区宣传策略的重要手段，也是贯穿整个项目销售过程中的核心概念。项目价格策略项目仅一期开盘大部分产品以3000元/㎡成本价内部销售，之后恢复正常定价，基本保持在比双流县区域均价略高的水平，而相对于城南区域，项目定价拥有绝对优势。PART2研究总结PART2项目定位策略森宇集团根据地块自身属性以及企业后期品牌的塑造，着力于打造集团内部乃至成都市的“国际社区”标杆。产品定位策略：在产品定位上，没有规划提升项目品质的产品

19、类型，更多考虑的是体量，因此全定位为高层电梯公寓，这也决定了项目无论如何宣传其品质与国际化，但是客户群体多数为区域内首次、部分2次置业者，而总价在40万到60多万的客户也只是改善型居住的中间层次客户而已形象定位策略：项目整体定位抓住6000亩南湖风景区，突出自身规模与配套，；而实际自身项目本身占地只有500亩，利用政府资源，无限放大南湖区域优势，与东湖，北湖比较，突出放大项目的景观资源价值；PART2选址投资策略项目地块规模大，主题特色明显，景观资源方面投入较大，后期开发具有一定资金压力。项目地块拥有良好的自然资源景观，后期塑造性较强，森宇集团考

20、虑从自身条件和市场风险等综合原因，放弃走品质溢价路线，选择大体量获取规模利益。森宇集团拿地时综合考虑交通、区位、客户等多个条件：交通：位