仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告_图文

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1、XX仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告为了更好的推进创业部对南京市场的进入，现对金鹰奥莱城为期一周的调研做总结性分析报告，以便对该项目做出准确判断。具体内容如下：一、目标市场分析（一）南京市场分析（二）西贝筱面村南京市场状况（三）预选商圈市场分析二、预选店面分析（一）道路、交通状况分析（二）消费人流量分析（三）竞争对手分析三、租金状况分析（一）预选店面（二）其他店面四、定位分析五、结论一、冃标市场分析（一）南京市场南京，中华人民共和国江苏省省会、副省级城市。华东地区重要的交通枢纽。2014年南京市常住人口总量

2、为821.61万人，户籍人口648.72万人，2014年城镇化率为80.92%,排全国第7位。受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%,在副省级匝中列第1位，低于北京（31.5%）,高于上海（21.9%）。南京常住人口中，具有大学程度的人口有209.1万人，占总人口数的26.12%,相当于每4人就有一个大学生。相比江苏每10人有一位大学生和全国每11人有一位大学牛，大幅领先，显示出文化名城和拥有众多高校的优势。2015年实现地区生产总值9720.77亿元,列全国第11位，增长9.3%；全体居民

3、人均可支配收入40455.17元，比上年增长8.5%。其中，城镇居民人均可支配收入46103.62元，增长8.3%；农村居民人均可支配收入19482.91元,增长10.3%0从国家等级划分，南京是国家二线城市。餐饮市场具有如下特点：综合性复合商圈相对较少，目前最大规模的商圈集合为中山路新街口商圈；消费群体由于大学较多因此年龄结果年轻，多为逛街和游客；对传统中餐较为青睐，同时接受新口味菜系程度高,例：大助、披萨等外国料理冃前多为等位经营；除对传统中餐较为青睐外,对麻辣口味菜系接受度高。（三）XXX店市场状况分

4、析XXX冃前在南京市场拥有4家店面：1店：位于夫子庙附近建康路1号鹏欣水游城4楼。月均营业额115万，人均消费75元该店是XX进入南京市场的第一家店，消费者认知度高。2店：江宁区双龙大道1680号金鹰购物中心4楼。月均营业额108万，人均76元，2015年7月开业。3店：中央路201号金茂汇购物中心8F月均营业额90万，人均力元，2015年9月开业4店：汉中路89号金鹰国际购物中心B座8楼月均营业额:150万，人均74元当地消费者对XXX认知度高，对菜品和服务满意，特别对“非常好吃”、“菜品25分钟上齐”的

5、营销观念非常认可。目前四家店面的展示和对品牌的推广为我们下一步进入南京市场开了好头。存在的问题：1、有部分消费者对价格存在质疑，认为价格偏高。本地市场与我们同菜系且同质化较高的“XXX店”11家门店，人均在65左右。2、4家门店都在半径5公里范围内，店面过于集中。（四）预选店面商圈分析栖霞区位于南京主城北部，是中国重要的科教中心和航运中心。常住人口66.8万人。辖9个街道办事处，68个社区居委会、49个村委会，其中龙潭、栖霞、西岗3个街道整建制委托南京经济技术开发区管理。仙林大学城位于栖霞区西部，紫金山东麓

6、，距离新街口15公里，2002年2月成立，是中国最早成立的大学城之一。仙林人学城定位于南京三个副城之一，是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为冃标。截至2013年8月，已有南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京中医药大学、南京信息职业技术学院、南京理工大学紫金学院、应天职业技术学院、南京森林警察学院、南京审计学院金审学院等院校及其校区入驻。仙林大学城是以中产阶层为主的高档居住区。2015年，仙林地

7、区共有各类在建项目62个，总投资430.5亿元,截至8月底，当年投资进度已超过80%,中电集团28所仙林新所区、金鹰奥莱城二期、江苏兰德地理信息产业园二期、万达茂等10个总投资约120亿元的重点项目在仙林大学城集中开工奠基。仙林中心商业区以三大人工湖为核心，分为三个层次：远离水面的是由多种不规则几何形状组成的大型建筑主体，规划有百货公司、电影院、专卖场等，局部建筑单体之间则由连廊相接；临湖的是小型建筑，有饮食店、咖啡吧、书店、精品店等；两个层次中间是一条长长的带顶步行街，将商业区紧紧联系，成为将来商业氛围的

8、聚核地带。仙林金鹰天地于2009年12月18日试营业，开业后经营持续爆冷，客流量甚少。经营一年后，在2011年4月重新开业，身份转变为“仙林金鹰奥莱城”主做高档品牌折扣。造成的主要原因：一、最早规划项目的主要消费群为大学城的学生及该区域的高级白领。但是学生的消费能力有限，与金鹰品牌形象有较大差别，且每年有二个多月假期，对营业有较大影响。二、周边社区当时的入住率为40%左右，社区大多为低密度别墅为主，人流小。经过金