济州岛房地产投资环境分析

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1、济州岛房地产投资环境分析市场数据一、济州岛住宅市场济州岛住宅交易价格在最近5年里迅速上涨，2010年-2014年10月岛内的住宅交易价格上涨15.3%,远超韩国8.0%的全国平均水平。尤其是享受济州岛投资移民政策的度假别墅的交易价格则在2010年-2014年10月期间里上涨33.7%,比韩国全国平均水平11.1%高出3倍。济州岛住宅交易量与2008年时的7223套相比,2013年增长到了13859套，2014年1-10刀份的住宅交易量为12553套，面积108万平方米，同比分别增长15.6%和12.6%

2、o今年1至9月份与上年同期相比交易量增加了28.0%,交易面积增长33.9%。市场普遍认为近5年来济州岛住宅交易价格持续上涨主要原因为：净流入人口持续增加、购买公寓需求增大、外地人购买需求增加。二、济州岛土地市场济州岛土地价格在2010年以后开始稳步上升，2014年以来上涨幅度大幅增加。土地价格平均每月以0.3%左右速度上涨，1至9月份已累计增长2.66%。土地交易量在2010年以后持续增加，特别是从2013年开始持续迅速增长。2013年济州岛的土地交易量为45112块地，与2008年金融危机爆发时相比

3、增加了69.3%。2014年12月济州岛的土地成交价格率（成交价格与鉴定评估价格的比率）达到了10&8%,为全韩国最高。三、济州岛的旅游市场济州岛2013年全年旅游收入人民币约377亿元，旅游总人口1085万人次，其中中国人189万人次，2014年上半年约200万人次，全年预计到访济州岛的中国人将达到400万人次。四、据济州道出入境管理局数据，截止到2014年12刀31H,己经获得韩国临时居住权（F2）的外国人为1007名，其屮99%为中国人992名。从2010年2月份开始的投资移民政策，最初只有3名外

4、国人取得了F2签证，2011年为8人，2012年便迅速增长到155人，2013年是476人，2014年便突破千人，按照政策规定，2015年2月10日以后，第一批以“房地产投资移民政策”获得永久居住权F5签证的外国人将出现。5年间，外国人购买的济州岛的休养度假设施，2010年为158件,2011年65件，2012年为155件，2013年662件,2014年为516件，总计购买规模为1522件。在投资规模上，2010年976亿韩元，2011年544亿韩元，2012年734亿韩元，2013年4377亿，201

5、4年3610亿，总计投资额已超过1兆韩元，其中实际缴纳金额也已超过9000亿。媒体报道一、据韩联社报道称以中国为中心的外国资本的大量涌入造成了济州岛土地价格的上涨。自投资移民政策实施以来截至去年8月全岛共吸引了9600亿韩元的外国人房地产投资，截止2014年底，共有1007名外国人获得了永久居住权。其中99%是中国人。中国人持有的济州岛土地从房地产投资移民制实施之前2009年的2万平方米增加到今年6刀末的592万2000平方米，增幅超过295倍;其公示地价从4亿韩元上涨至5807亿韩元，眾涨约1450倍

6、。且屮国人持有的济州土地屮近一半(277.3万平方米)是2014年上半年购置的，表明中国人在济州购地提速。二、据韩联社报道，济州道议会对1000名济州道居民进行调查，结果显示，仅有32%的居民对中国游客持正面态度，持消极态度的人达68%。关于中国游客给济州地方经济带来的影响，受访者持消极态度的原因依次为：济州道旅游行业被中国资木吞噬(35.9%)和推动济州房地产价格利生活物价上(33.8%)。近6成济州居民希望尽快结束给中国人的永居权政策。根据济州道议会的调查数据，有57.9%的当地人希望2018年前结

7、束针对中国人的投资移民制度，而持“继续坚持”观点的仅占14.8%。三、据亚洲日报报道称：2008年以来，中国人在济州岛占有的土地逐渐增多，但2009年中国投资者在外国人所持济州岛土地面积还不到1%,2010年底只有4.9万平方米，远远低于美国人所持面积的比重(49%)；而2013年屮国投资者的土地持有率已经上升43%,在所有持有济州岛土地的外国人中，中国人持有土地最多，价值将近5807亿韩元（约折合人民币36.3亿元）,土地面积约592.2万平方米，较5年前增长了约296倍，而截至到2014年三季度末，

8、注册在屮国人名下的济州岛土地达716.9万平方米，四年间增长幅度超过145倍，且有进一步加大的局势。四、据东亚H报报道：所谓目前的济州岛房地产的高歌猛进实际上是一种炒作。是中国开发商和中介放出的“烟雾弹”。济州岛的房地产项目实际上一直处在一个“拉客”的状态，成交量很低；由于济州岛的气候特点，全年只有一个季度适宜旅游居住，其他三个季度，很少会有游客来访。若单纯投资，这里的房地产租金回报率会很低。特别是从现在的价格来看，是笔很不合算的买卖。而候