2011年8月烟台龙湖葡醍海湾地产成功模式分享

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1、2011年8月烟台龙湖葡醍海湾成功模式研究数字龙湖龙湖在烟台取得填海地块8000亩，为烟台单盘最大项目，首期动工45万平米从2010年8月底拿地到实现销售，历时11个月。11年7月30、7月31日两天连续开盘，两天销售1500多套。销售额约25亿。8000亩11个月25个亿项目位置：牟平区养马岛前海区域（填海地块）总占地：8000亩项目定位：度假地产，城市综合体开发周期：8-10年拿地时间：2010年8月30日地价：共49亿(AC地块)开发顺序：由西向东（A到C地块）龙湖葡醍海湾项目位于烟台市养马岛（烟台旅游度假区，规划为北方商务休闲第一岛），距烟台海云台项目约30公里。A

2、地块B地块C地块龙湖葡醍海湾项目概况养马岛一期占地：45万平米一期建筑面积：36万平米容积率：0.76产品类型：独院、温泉小院、叠院装修情况：叠院（硬装1500元标准）、温泉小院（软装3000元）物业费：4.6元/平米A地块2028亩一期范围项目概况价格葡醍院落（叠院）颐和墅（独院）四季小院（温泉小院）合计上叠中叠下叠南院北院A1/A2100㎡163㎡196㎡265-285㎡267-289㎡45-76㎡382套382套382套208套208套174173666%24%10%套均总价110万130万145万350万90万单价均价1.1万/㎡8000元/㎡7400元/㎡13000

3、元/㎡1617销售率100%80%80%93%开盘情况一期推出416套独院、1146套叠院，以及174套温泉小院。烟台龙湖葡醍海湾成功模式概述——“9”连环步法，环环相扣，步步为营“9”连环步法第1环：土地获取：贯彻龙湖集团”山海湖”度假地产战略的拿地策略第2环：顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势第3环：运营为王：唯快不破第4环：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期第5环：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争第6环：园林景观：“五重景观”移步易景第7环：抢占客户：“掠夺式”客户资源抢占第8环：推广造势：节奏紧密的“体验式”营销第9环：价格

4、战略：挤压式销售1、战略导向2、机会主义2010年以来，龙湖地产获得多幅度假地产地块。是‘区域聚焦多业态’战略的深化，也是契合地方产业升级的全新探索。烟台市自2009年开始引进一线开发商，公司与市政府沟通多次，为后期优质地块的获取储备大量机会。养马岛区域尚未出让土地，吸引大开发商是该片区的主要方向。烟台市场不限购，且处于房地产市场量价上升期，客户支付能力强但购房成熟度低，存在较好的市场机会。（市场空间大，风险低）“9”连环步法a、土地获取：贯彻龙湖集团度假地产战略的拿地策略养马岛北方商务休闲第一岛随着“北方国家海岸计划”的实施，依托金山港万亩自然海湾和万亩金沙滩的养马岛湾，2

5、010年后将建成“东方水城威尼斯”、“国家礁石海岸”，以独具特色的旅游设施和文化，打造“中国北方商务休闲第一岛”品牌。1、稀缺资源2、区域规划支撑：烟台城市发展方向“向东”并且市场也有一股“东部热”。借势政府“规划改造养马岛”的东风，可以说养马岛给了龙湖机会，反而言之龙湖的进入也造就了养马岛的地价升温；占领稀缺资源，例：江、河、湖、海、山；处于城市发展方向上；土地性质本为“旅游地产”与龙湖的拿地方向契合；b、顺势而为：占领拥有稀缺资源以及政府规划优势“9”连环步法1、快速拿证、快速销售项目获取前即与当地政府建立好关系，为后期的快速解决困难提供保障。拿地之前就做好规划，保证了拿

6、地后迅速取得相关证件。在不具备办证条件下，通过前期铺垫良好的政府关系实现7月30日取得预售证。首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金。“9”连环步法2、实现“现金为王”项目土地AC地块合计6000亩，总地款49亿，合同分期签订及地价款的分期支付；AC三个地块只支付15亿保证金，B地块规划同步实现，形成市场影响力；首次开盘超过千余套，通过折扣挤压，迅速回笼资金约16亿（至8月3日），回平成本。C、唯快不破葡醍海湾顺应养马岛整体规划，集301疗养院、800亩影视基地、五星级酒店、森林公园、帆船码头、温泉码头、葡萄庄园等，营造了项目未来的美好前景a、土地规模大，可实现的

7、规划功能全，市场预期较好；b、借养马岛“北方论坛”之势，给客户一种能够实现的预期；d：规划造梦：度假地产的丰富配套，给客户营造美好预期“9”连环步法私家小院CBD商务区森林公园水上别墅游艇码头滨海大道e：产品突破：总价控制合理，“创新”产品形态与主流产品竞争对市场进行深入研究，以“创新”的差异化产品定位，有效控制总价与市场竞争定位走差异化路线，通过市场结构分析，再改市场竞争激烈、高端市场较为空白；产品定位瞄向中高端市场；烟台东部的市场供应多为高层，首期面市产品均为多层，有效控制容积率，形成差异化；总价在