成都市大中华金沙地块定位报告

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1、大中华金沙地块定位报告成都传媒集团·先锋地产系·世家机构·商旅事务中心主客观条件分析项目定位产品设计建议第一部分第二部分总体收益测算第四部分第三部分目录第一部分主客观条件分析项目地块条件概况地块周边情况分析项目地块条件分析项目地块位置项目位于成都著名的金沙遗址公园旁。北临金凤路、东临金沙遗址路，南接天韵金沙的商业，西接成都公安局消防支队，项目地块方正，处于城西餐饮中心区。金沙遗址路本案金阳路消防支队天韵金沙商业项目定位前提条件项目既定条件用地强度容积率不大于1.2建筑密度不大于40%土地性质商业用地停车场0.8个车位/100㎡建筑要求高度不大于12米净用地面积223

2、0平米基底面积892平米地块周边情况分析区域人口状况根据金沙街道办提供的数据：区域内总户数约17723户，常住人口超过9万人，流动人口超过5万人；区域内楼盘多为中高档住宅，均价在6000元/㎡以上，为成都楼市中上水平;区域内基础设施、公共配套设施完善，商业配套成熟，周边高端住宅小区林立，有齐力花园、金沙园、成都花园、中华家园、优品道、博瑞都市花园、金沙西园、蜀风花园城、雍景湾、潮蓉花园、武侯别墅、格林花园、天韵金沙、米兰香洲等大规模高品质社区，入住人群收入高、消费能力强。地块周边情况分析项目周边环境项目紧邻著名的金沙遗址公园，与之接壤的天韵金沙商业部分“金沙生活广场

3、”，总面积约2.5万平方米的1至4层临街商业，入住有皇城老妈、银滩鲍鱼、德远福酒楼、东京人、渝富桥、天上人间、蔓珠沙花、纳百川、百度烧烤、龙隐宫等高端知名品牌商家，已初步形成以川西建筑风格为特色的集餐饮、娱乐、休闲为一体的金沙片区的生活中心。从区域发展规划来看，本项目处于金沙片区的中心位置，周边无商业用地，今后片区内的开发项目最多只能为底商，均不可能再有独栋商业可以做餐饮娱乐等业态。地块周边情况分析项目周边规划金牛区围绕金沙遗址博物馆创建国家4A级旅游景区，通过规划建设金沙旅游一条街（“古蜀金沙文化城”、“古蜀金沙文化街”）着力打造“金沙遗址”旅游经济圈。以“太阳神

4、鸟”为元素的旅游形象标识，以“漫步时空隧道，体验金沙文化”为主题，打响“金沙”品牌，拓展国际旅游营销。区域内已集中了高端餐饮品牌。皇城老妈金沙元年金沙遗址德远福消防中队银滩鲍鱼金沙生活广场本案金沙旅游一条街地块周边情况分析小结区域内大规模高档住宅小区，众多的常住人口拥有相当的消费需求和消费力；项目同时也处于城西餐饮中心区，常年能吸引众多高端消费群体。政府着力打造的金沙旅游经济圈，使本片区已逐渐形成让成都市民与外地游客体验古今交融的蜀文化、集居住、旅游、以及餐饮娱乐休闲于一体的特色商业中心。项目周边已初步形成了区域性高档餐饮聚集地。SWOT分析前期资源对接情况项目定位

5、第二部分定位的提出与推导SWOT分析优势劣势机会威胁SWOT分析地块占地面积以及用地强度较小，本案难以自成规模效益。区域内，商业物业体量较大，品牌商家云集，竞争激烈。地处金沙旅游经济圈，口岸成熟、商业氛围浓厚；项目周边高档楼盘林立，消费人群众多，消费力强；可建成独栋商业，适合大型餐饮；道路等级较高，交通便利，通达性好。政府着力打造“金沙”品牌，拓展国际旅游市场；著名的金沙遗址，使区域内有着丰富的自然资源，积淀着深厚的古蜀文化。资源对接情况意向商家联系情况表名称业态经营档次备注大蓉和酒楼餐饮一流餐饮企业有意向，春节之后详细洽谈红杏酒楼餐饮一流餐饮企业有意向，但面积偏小

6、味漫江湖菜餐饮中挡餐饮有意向，面积需求1500㎡公馆菜餐饮高档餐饮有意向，面积需求500-800㎡味志道餐饮餐饮高档餐饮有意向，面积需求1500㎡第四城花园餐厅一流餐饮企业有意向，春节后详细洽谈金都银杏餐饮高档餐饮有意向，先了解项目详细情况陶然居餐饮中挡餐饮有意向，面积需求2000㎡，春节之后详细洽谈味道江湖菜餐饮中高档餐饮企业有意向，先了解项目详细情况柴门河鲜馆餐饮高档餐饮有意向，进一步商谈之中九尺赵老四火锅餐饮中挡餐饮有意向，面积需求1000㎡以内怡都休闲会所会所高档休闲有意向，先了解项目详细情况味道江湖餐饮中档餐饮有意向，先了解项目详细情况洗浴中心茶楼、洗浴中

7、高档休闲有意向，面积需求2000㎡定位依据顺应区域发展地块价值最大化商家需求导向项目定位的提出独栋式高档餐饮基于项目条件，以及商家资源的意向，我司提出项目定位：第三部分产品建议用地条件分析规划设计指标净用地面积（㎡）容积率建筑密度地上建筑面积（㎡）地下建筑面积（㎡）建筑高度(m）2236.98≦1.2≦40%2684.376601.3≦12规划设计指标分析按照规划设计指标，我们可以看出：本案最大建筑占地面积约为895㎡；建筑高度12米，按照常规性的商业建筑层高，可实现建筑层数为三层；按照规划设计条件通知书规定本案拟配置的停车位数量约为21辆，地面停车数量为不超过