地产产品创新思考中建国际设计顾问有限公司

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1、如何在现行市场下实现住宅产品的创新中建国际设计顾问有限公司CCDI中国成立50余年以来，住宅设计经历了一系列的重大变革：改革开放以来，人们对生活质量的追求越来越高八五住宅标准九五住宅标准多元化市场模式…［建筑师的责任］房地产市场面临严峻考验住宅设计创新日益重要和困难创新缘起创新目的创新形式创新流程学习苏联工业样板住宅…［设计市场的需求］如何在现行的市场下实行住宅产品的创新是建筑师的责任。住宅产品创新的缘起[满足人们日益增长的的多元化生活需求]住宅创新有利于实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能、加强人们

2、对生活的热爱和未来的憧憬作为国内设计公司的龙头，我们有责任创造出住宅创新的标准。就像万科一样，成为行业内标准的制造者和先行者，这样才能实现企业的良性发展。［制定CCDI行业内的创新标准］创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的目的住宅产品的创新正是我们公司企业价值点所在：一流企业制造标准；二流企业制造品牌；三流企业制造产品。［一］改善型创新：满足人群对于住房条件改善需求的创新特点：属于局部创新形式：现有的户型基础上基于种种条件对产品进行的修改例如：增加主卧舒适度而加更衣、主卫、书房；在某些城市基于当地生

3、活习惯而进行的户型修改，多采用成熟产品创新缘起创新目的创新形式创新流程住宅产品创新的形式目前市场关于住宅产品的创新的三种形态案例：金地马驹桥，一、二层联排，三层平层，四、五层叠拼的组合产品［二］组合型创新基于某些条件把几个户型的不同的特点、不同功能组合在一起以满足客户需求的创新一层平面图（一梯4户）—联排二层平面图（一梯4户）—联排四层平面图（一梯3户）—叠拼三层平面图（一梯2户）-平层五层平面图（一梯3户）—叠拼住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程一梯四联排一梯二平层一梯三叠拼案例：北京的香缇

4、漫步［三］移植性创新特点：把高端产品的某些特色或者格局移植到下一层次的户型上，使其具备高端产品某些特色的创新特点：把独栋别墅的特质移植到联排别墅住宅产品创新的形式创新缘起创新目的创新形式创新流程［项目决策］：在项目启动的阶段深刻解读甲方的需求，研究周边楼盘的特点和相关同类型产品的特征，研究项目的竞品楼盘的资料，结合规划设计的要求，决定住宅产品的布局和在此布局上应该具备的特点和要素，甚至针对不同面积的户型提出不同的房间需求和面宽、进深等基础要求项目决策产品研发产品实施住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创

5、新流程住宅产品创新的阶段和流程分为以下三个阶段：住宅产品卖给什么样的客户客户的生活需求客户的追求和爱好客户的生活状态家庭构成、心态…总之，只有深刻的了解了需求之后才能够在现有的条件下进行创新［创新阶段需要关注的问题］——把握客户价值要素住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它创新［2.1概念设计要点］首先,了解项目定位，研究客户需求，其次,要了解当地的规范资料（政策法规），什么能够增送，什么要计算面积等等地方法规案例苏州亿城在苏州1.两层阳台叠

6、加不计容积率2.上下层阳台投影叠加距离<1米，不计入容积率住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考案例福州14#地在福州，阳台进深<1.8米，计产不计容。紫色区域均不计入容积率。住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的

7、思考再次，了解项目的基础资料，例如项目的地段、交通、出行状况、周边的有利和不利因素、周边楼盘和竞品楼盘的特点总之，根据上述逻辑分析提炼出项目的各种内外条件，充分利用，达到价值的最大化［2.2项目的规模分类］根据项目的要求：可分为大盘中盘小盘大盘分中等地块高容积率（1.8以上）和大地块低容积率两种，中盘亦同。６０万平米以上、３０－６０万平米、２０－３０万平米、１０－２０万平米、１０万平米左右按照面积：可分为住宅产品创新的流程创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它

8、创新概念设计要点项目规模分类不同项目规模下创新不同自然资源下创新概念设计标准化的思考案例：天津金地格林世界2.3.1规划概念对于大盘：讲究的是阵列感，外部采用相对低端的产品包围高端的产品，外围低端的产品在排布上尽量和外围城市发生关系，而高端的产品能够自成体系强调了秩序与有机的生成——生动活泼又有强烈的阵列感创新缘起创新目的创新形式创新流程把握客户价值要素概念设计阶段的创新产品研发阶段的创新其它创新概