土地储备一级开发效益分析要点

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1、重庆市土地储备一级开发效益分析要点一、土地成本土地成本的构成共分三个部分，即用地指标（计划）取得费、土地征收补偿费和土地整治费。（一）用地指标（计划）取得费：若有计划指标，按当前政策需缴纳耕地开垦费、征地管理费、耕地占用税、征地统筹费、新增建设用地有偿使用费等5项规费，约9万元/亩；若无计划指标，则需通过增减挂钩造地票或直接购买地票解决。当前造地票成本价大致为20万元/亩，市场购买地票约需30万元/亩。(二)土地征收补偿费：该项补偿费的计算是以拟征收地块面积，对应人口安置数量及实际拆迁安置量等。根据重庆市当前征地补偿标准进行计算，征收补偿费一般

2、在15万元-30万元/亩。（三）土地整治费：土地整治是指将土地由生地变成熟地。整治分“九通一平”、“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”及土石方场平几个层级，具体按哪一层级进行整治，需要根据地块区位配套及供地需求等情况综合确定。根据渝府发〔2008〕119号要求：土地出让（租赁）前，存量的国有建设用地，应当依法将地上建构筑物拆迁安置完毕，新增建设用地应当依法实施完毕征地拆迁补偿安置，出让（租赁）的土地应当是经整治达到“三通一平”的熟地。根据重庆市土地整治实例，一般情况下，土地整治往往只针对土石方场平，土石方场平造价就重庆丘陵地区而言，一般在5

3、万元/亩。一、土地出让收入（一）土地出让收入：是指土地通过“招、拍、挂”方式出让所形成的总成交款。（二）可出让土地（净用地）：是指规划性质上定为商业、居住或工业用地的土地，其他市政道路、绿化等用地为公共设施用地不能出让。而一宗储备地往往只有40%-60%的面积规划为商业、居住或工业用地，即储备地中只有40%-60%的土地可供出让，其他不能出让，但要全额征收。二、土地纯收益土地纯收益=土地出让收入-土地成本及其利息三、各项基金计提是指土地出让后按国家有关政策从土地纯收益中计提的国家土地收益基金及各项费用。具体计提比例见附表。四、净收益净收益=土地

4、出让收入-土地成本-各项基金计提五、市区分成在主城区范围内，土地出让净收益要按55:45市区两级进行分成。土地出让规费缴纳明细表计提基金　科目计提基数计提比例收费依据1国有土地收益基金土地出让金6%渝府[2010]113号2农业土地开发资金土地出让纯收益标准15%渝办[2004]370号土地出让纯收益标准20%渝办发[2006]88号3公租房专项资金土地出让金5%渝府[2010]113号4远郊铁路专项资金土地出让金10%渝府[2009]52号5地质灾害防治资金土地出让金10%渝财建[2005]441号6农田水利建设资金土地出让收益10%中发（2

5、011）1号财综〔2011〕48号7教育资金土地出让收益10%财综〔2012〕2号财综〔2011〕62号