房产抵押贷款与商用贷款的贷前调查

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1、个贷培训材料（2006年11月）房产抵押贷款与商用贷款的贷前调查第一章贷前调查第一节贷前调查的程序一、个人贷款贷前调查的种类个人贷款的借款人的收入来源主要包括以劳务收入为还款来源和以经营收入为还款来源。1、对以劳务收入为还款来源的借款人，调查主要采用以审核收入证明材料和其他收入来源（如：租赁收入证明）的方式。审核的手段可以采用书面审核、电话征对和实地调查相结合的方法。我行个贷政策规定电话征对的主要内容包括：（1）向借款人工作单位进行电话征对；（2）向借款人配偶工作单位进行电话征对；（3）向借款人配偶进行电话征对；（

2、4）向抵押人进行电话征对；（5）对借款人预留的电话进行征对；（6）对电话征对有疑问的，必须上门调查，否则应拒绝受理业务。2、对以经营收入为还款来源的借款人，调查主要采用对经营状况进行实地调查和书面材料审核相结合的方式。二、商用贷款的调查程序（一）对企业状况的了解1、企业主营业务、其他业务111、企业主要客户群体，注意客户群体的稳定性，客户群体的分散性及集中性；2、企业的经营收入、利润、成本费用情况；3、企业经营规模及人员规模；4、贷款用途及用途的可行性；5、还款资金来源安排；6、其它需要了解情况。（一）财务情况的审

3、核1、财务资料的真实性：注意总帐与报表的符合；总帐与明细账的符合。2、资产负债结构状况。3、对非正规财务资料的审核。非正规财务资料主要包括：流水帐、日记帐、业务流水单、业务记录及其他可以证明财务状况的材料。（二）经营场所的查看。（三）抵押房产的查看。第二节商用贷款的现金流量分析一、企业经营资金的循环形式（一）理想状态：1、市场状况良好，企业持续经营；2、企业无应收应付款项、存货无增加、无投资、无其他资金占用形式。11（一）资金的循环形式：企业经营资金的循环包括经营性循环和项目性循环两种。1、理想状态下，在经营性循环

4、中，经营利润可以形成还款来源。经营性循环企业应注意其经营的稳定性和利润的充足性。2、理想状态下，项目性循环中，经营利润和成本回收可以形成还款来源。项目性循环中应注意投资的可行性、资金的回收周期及资金回收的可行性。二、现金流量与利润的关系（一）现金流量的种类：企业现金流量包括经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量、筹资活动产生的现金流量。现金净流量=现金流入—现金流出企业现金流量净额=经营活动产生的现金流量净额+投资活动产生的现金流量净额+筹资活动产生的现金流量净额理想状态下，企业经营活动产生的现金流量应为正

5、值；投资活动的现金流量应为负值；筹资活动现金流量应为正负相间。（二）现金流量与利润的关系；利润是权责发生制的产物，现金流量是收付实现制的产物，有利润的企业不一定有现金流量；现金净流入是形成企业还款的来源。三、现金流量的简单测算法11以净利润为起点，对资产负债表进行调整，所有资产项目的增加（货币资金项目除外）视为现金的流出；资产项目的减少视为现金的流入。负债和权益项目（未分配利润项目除外）的增加视为现金的流入，负债和权益项目的减少视为现金的流出。一、企业现金占用的主要形式1、成本费用的支出2、应收账款的增加3、投资4

6、、存货的增加5、债务的清偿6、企业二、直接法：以销售收入为起点，对资产负债表和损益表中有关项目进行调整。三、间接法：以净利润为起点，对资产负债表中的有关项目进行调整。第二节财务比率一、反映盈利能力的财务比率1、销售利润率=（销售利润/销售收入净额）×100%2、营业利润率=营业利润/销售收入×100%3、税前利润率=利润总额/销售收入×100%4、净利润率=净利润/销售收入净额×100%二、反映营运能力的财务比率1、总资产周转率=销售收入/资产平均余额2、固定资产周转率=销售收入净额/固定资产平均净额3、应收账款周

7、转率=销售收入净额/应收账款平均余额111、存货周转率=销货成本/平均存货余额2、资产报酬率=税前净利润/资产平均余额一、反映长期偿债能力的比率1、资产负债率=负债总额/资产总额2、负债与权益比率=负债总额/所有者权益总额3、负债与有形净资产比率=负债总额/有形净资产4、利息保障倍数=（利润总额+利息费用）/利息费用二、反映短期偿债能力的比率1、流动比率=流动资产/流动负债2、速动比率=流动资产/流动负债速动资产=流动资产-存货-预付帐款-待摊费用3、现金比率=现金类资产/流动负债4、营运资金=流动资产-流动负债第

8、二节抵押房产的分析抵押房产的评价应注意分析抵押房产价值的充足性、价值的稳定性和抵押物的易变现性。第三节非财务因素分析一、非财务因素分析主要包括：行业风险分析、经营风险分析、管理风险分析、其他非财务因素分析。二、行业风险分析1、行业成本结构分析2、行业生命周期分析：包括新兴、成熟、衰退111、行业与经济周期关系分析2、行业盈利水平分析3、行业依赖关系分析4、行