“新华苑”二期项目可行性研究报告

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1、“新华苑”二期项目一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称本项目位于深圳市宝安区龙华镇，北临东环二路，南临龙华国土所，西临新华中学，地块编号为A82-0041，项目一期已于二OOO年成功开发建设，现进行二期的开发，项目名称为“新华苑”(二期)。.1.1.2.开发公司新华苑(二期)将由深圳市源发实业有限公司全资独立开发。源发实业有限公司是一家重合同、守信用单位，已独立或合作开发了乐景花园、源发大厦、源胜大厦，龙胜大厦，新华苑一期等多个项目，有丰富的地产项目开发经验和较强的资金实力。1.1.3.承担可行性研究的单位由于本项目规模较小，总投资额不足3000万元

2、，因此，由源发实业有限公司策划部担任该项目的可行性研究。由于源发实业有限公司尚有几十万平方米的商住面积待开发，因而加强了公司人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。1.1.4.研究工作依据本项目可性行研究依据为：深圳市特别是龙华房地产现状、深圳市工程造价信息、本项目的地块价值。1.1.5.项目建设和内容新华苑(二期)占地面积8384.80平米，规定计容积率面积29344.43平米，容积率为3.5，其中住宅27945.18平米，商业1399.25平米。1.2.可行性研究结论1.2.1.市场预测结论目前龙华房地产市场价格情况，住宅售价在3

3、300元-4000元/M²27,一层临街商铺售价在10000元-15000元/M²。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达3500元/M²，临街铺面售价可达10000元/M²。保守估计，本项目的利润可达_1489万元。况且，随着地铁四号线的动工，龙华地产市场又掀起一轮热潮，许多在售项目的销售速度应于深圳市的平均水平，而且房价的增幅也大于全市平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。1.2.2.项目建设速度本项目已在二OO三年即开始进行市场研究和方案设计，经过近一年的工作，现已基本完成方案工作。计划本项目于二OO四年七月动工，二O

4、O五年十二月份通过竣工验收，并全部实现销售。1.2.3.投资估算和资金筹措本项目的建设资金，完全使用开发商源发实业有限公司的自有资金。1.2.4.项目综合评价新华苑(二期)本身具有地处龙华中心广场的地段优势和景观优势，又处在龙华这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，利润可观、前景乐观!一、项目投资环境和市场研究2.1.市场宏观背景2.1.1.全国投资环境宏观经济环境状况2003年中国经济运行的形势，是亚洲金融危机以来最好的一年，不仅因为数据上出现高速增长，更需要注意的是经

5、济运行中，出现了四个比较突出的亮点：第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，27民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。第二个亮点:通货紧缩的趋势基本结束。在1998年～2002年5年多的时间里，4年物价指数都很低。国家制定扩大内需的政策，实施积极的财政政策，都是为了解决通货紧缩问题。在2003年，生产制造价格指数和消费价格指数，双双终于出现上升。应该说物价指数出现上升的原因主要是经济增长内在的需求动力

6、开始增长，市场的活力也逐渐增长。第三个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。从2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。而且，从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。未来中国人均GDP将达到3000美元以上，（上海已经超过5000美元），中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。第四个亮点:我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。２００３年，中国经济成功抵御了伊拉克战

7、争和非典的两大冲击，进入新一轮扩张周期。初步预测，２００３年国内生产总值增长８．６％，比上年提高０．６个百分点。２００４年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。l现实经济接近潜在经济增长水平，ＧＤＰ有望增长８．５％l社会总供求关系有所改善，物价水平小幅回升l经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加l外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定l消费需求明显回升，消费结构继续升级l投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃l进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少l税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型l货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长l坚持全面、协调

8、、可持续发展观，各项改革向纵深发展2004年全国房地