绿城保障房规划设计要点及产品配置指引

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1、绿城保障房规划设计要点及产品配置指引第一部分前言第二部分回顾第三部分调研与现状第四部分诉求解析第五部分规划设计要点第六部分产品配置指引第七部分成本控制思路第一部分前言“安置房建设项目是绿城的一次历史性机遇，是一件可以造福于农民的事情。”——宋卫平随着绿城的发展，保障房特别是农民安置房的建设已成为我们工作的一项重要内容。为尊重居住者的生活习性,满足各地相应限额需求，同时又满足绿城品质要求，本次特对保障性住房规划设计要点、配置指引及相关成本进行考虑研究。因编制时间有限，本次报告尚有诸多考虑不周之处，将于后期逐渐整理补充完善。因保障房类型较多(经济适用房、廉租房、公共租赁房、定向安置房

2、、两限商品房、危旧房改善工程、人才专项房等)，地域、生活习性、户型需求以及当地的政策要求等均存在差异，考虑绿城现在所涉及的项目以农居拆迁安置类居多，因此本次研究主要结合绿城现有案例针对农民拆迁安置类保障房的一些共性需求从规划设计、生活配套等方面进行探讨，其他区域其他类型待后续涉及再展开研究。第二部分回顾自2005年10月首次介入安置房代建以来，截至2012年4月30日，绿城已签约保障房项目43个，总占地面积323万平方米，总建筑面积849万平方米，其中已交付项目总建筑面积112万平方米，约1.2万户，在建、待建项目总建筑面积737万平方米。绿城保障房项目一览表典型项目如下：彭埠云

3、河家苑范家天城公寓红五月嘉苑一区1、农民安置房设计回顾建华家苑青岛理想之城百合花园杭州牛田项目杭州杭氧农转居安置房杭州杨公社区1、农民安置房设计回顾瑞安滨海新区第三部分调研与现状3.1调研3.2现状3.3分析3.1调研为本次研究能结合实际加强总结，从而更好地指导设计、指引操作，优化今后安置房项目的规划设计管理工作，我们进行了两次调研。调研时间2012年4月19日、2012年5月4日调研项目红五月嘉苑一区、建华家苑、杨公·江岸邻里、范家天城公寓、紫薇公寓调研方法问卷、访谈、测量、记录等调研关键词居住者需求、物管、规划、商业、配套3.1调研——过程组织3.1调研——过程组织居民调查问

4、卷居民问卷调研报告纲要3.1调研——过程组织3.1调研——成果总述两次调研对已建、已交付安置房项目的不同年龄层次居住者、物管人员、社区管理人员、商业经营户、周边路人等随机选择进行采访，共访问36位，回收问卷16份。通过现场访谈与数据整理，对居住者生活习性、所处区位、配套设置、物管情况进行分析后发现，需求关注点主要集中在：集聚空间、活动场地、集中晾晒、服务设施、架空层、商铺面积、物业管理等。以下针对现状与使用者特点做简单分析。约25%的中老年受访者仍保留农村生活的部分习惯，但经济较发达地区新农村和80后使用者则对居住环境有较高要求与较强的改善愿景。3.2现状——居民保留农民习性居民

5、喜欢在小区入口与单元入口处闲聚娱乐。3.2现状——居民保留农民习性坡屋顶难以安放太阳能热水器3.2现状——太阳能需求难以满足现状安置房中私自搭建严重。露台私建乱搭阳台私建乱搭3.2现状——后期使用影响立面玻璃栏板难以遮挡阳台杂物。3.2现状——后期使用影响立面交付使用后居民随意安装防盗窗且形式不统一。3.2现状——后期使用影响立面其他安置房小区内未考虑园路高差，只能在交付后重新加做坡道。3.2现状——小区设计不够人性化3.2现状——小区配套不足约87.5%的受访者有集中晾晒场地需求，但小区均未设置，居民固有生活习惯造成随意晾晒影响景观。87.5%3.2现状——小区配套不足小区垃圾

6、收集点设置不足，建筑垃圾与生活垃圾随意丢弃。3.2现状——缺乏储藏空间小区杂物堆积，清理难度大。约75%以上受访居民为留守老人与孩童，针对性的服务配套比较缺乏。3.2现状——针对性配套缺乏75%环境——成都龙泉驿项目3.2现状——大环境配套不全70%以上的受访者对配套非常关注，但因区位关系周边配套大多不足。所有的物管人员均反映物业管理费低廉且难以收取，物业管理执行与后期经营维持困难。3.2现状——物业管理困难机动车无视道路绿化随意停放3.2现状——物业管理困难3.3分析——生活习性需求汇总聚集场所用于休闲聚集、下棋打牌、儿童活动、衣服晾晒、婚丧祭祀等。辅助设施配置公厕、杂物储存、

7、垃圾收集点等。架空层便于雨雪天活动；预留部分空间，将来可用于设置综合服务功能、增加经营功能补贴物业收入。社区商业丰富的基本生活小商业网点。3.3分析——聚集场所需求玩耍休憩集聚聊天儿童活动小型聚会3.3分析——辅助设施需求公共厕所杂物储存垃圾房垃圾收集点3.3分析——架空层需求娱乐聚集宣传展示活动交流运动锻炼望江家园都市水乡3.3分析——周边商业配套需求第四部分、诉求解析4.1农民诉求4.2政府诉求4.3绿城诉求4.4物业诉求集体记忆，邻里关系4.1农民诉求生活习惯，讲求便利4.