房地产模拟评税讲稿

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1、房地产模拟评税讲稿此次房地产模拟评税工作的工作方法分为三种成本法评税技术路线和评税公式：以国家房地产主管部门的有效政策规定和房地产市场的实际数据为基础，参考相关业内专家人士的经验数据，深入细致地调查不同用途房地产的建安造价、间接费用比率等房地产成本费用资料，评估房产价值；以基准地价为基础，以基准地价修正体系评估地产价值；并对装修进行分类等级评估，以三者之和作为房地产整体评估价值，将房地产评估值作为房地产税计税价值。成本法评税公式是：房地产评估值=房产评估值+地产评估值+装修评估价值。市场法评税原理和评税公式：市场法是以替代原则为依据，通过

2、收集与分析可比房地产的市场交易价格案例，确立房地产的价格比较基础，调整或修正相关数据，从而确定房地产评估值的方法。市场法评税公式是：房地产评估价值=适用的基准价值×个案价值影响因素修正系数×建筑面积。收益法评税技术路线和评税公式：在评税区域采集大量的房地产出租及收益案例资料，运用适当的统计分析方法和评估经验对数据信息资料进行整理、分析，测算出分区分用途房地产基准收益标准、个案收益影响因素修正系数，计算分类房地产运营费用率及资本化率标准。根据评税对象的具体情况确定其适用的基准收益标准、各种修正系数、运营费用率、资本化率及收益年期，选用适宜的

3、收益法评税公式计算其评估价值。收益法中对收益价格的计算方法有多种，总的原则是将房地产在未来各期净收益通过一定的报酬率折现到选定的估价时点。在征税评估中，为了能更科学、更合理并且能利用计算机进行数据的批量化处理，在确定收益年期、固定每年净收益情况下运用收益资本化公式测算房地产评估价值，公式如下：×建筑面积（公式1）其中：V：评估价值；r：资本化率；a；年净收益；n：收益年期。我们现在只采用成本法对房地产进行模拟评税工作，所以我现在对成本法的工作步骤进行明确，成本法是就房产评估值和地产评估值的总和来确定房地产总体价值。（一）成本法评税工作步骤

4、：房产价值评估应按如下步骤进行：　　1．确定房产类别：确定应税房产用途，然后再按建筑结构、相关设施等条件确定明细类别。纳税人按照《房屋产权证》或其他合法证件上的用途、建筑结构等进行申报。房产分类方法参见附件1房产分类及分类房产建安造价标准表。　　2．收集有关建安造价和间接费用的资料，并计算房产建安造价和间接费用：房产建安造价，按照建设部定额司制定的建设工程定额标准估算。各地区可委托当地建设工程造价管理部门，利用现有的工程造价资料，按照附件1，整理、制定本地区的分类房产建安造价标准表，房产建安造价可从该表中直接查出。　　间接费用可按照建安造

5、价的一定比率估算，即间接费用=建安造价×间接费用比率。此比率可综合考虑利息率、开发利润率、税费率等，经过综合测算得出。其中，利息率可以参照评税时点银行一年期贷款利率确定；利润可以通过市场调查，根据开发周期的长短及风险大小，确定不同类型房地产的利润标准；税费主要包括两税一费和销售费用，按市场平均水平确定税费比率。北京市的间接费用比率按30%估算。　　3．确定房产重置成本：房产重置成本＝建安造价（1+间接费用比率）×建筑面积4．核定房产成新率：　　成新率＝1－（1－R）×T／N　　当R＝0时，成新率＝1－T／N　　R表示残值率，T表示已经使用

6、年限，N表示经济耐用年限。房产经济耐用年限和残值率参见附件2房产经济耐用年限和残值率表。对于工业房产，当实际成新率小于20%时，按20%核定成新率；除工业以外的房地产，当实际成新率小于30%时，按30%核定成新率。　　5．计算房产评估值：房产评估值=房产重置成本×成新率（二）地产价值评估应按如下步骤进行：　　1．确定土地类别：根据用地性质，确定土地所属类别，包括总类和明细类，详见附件3地产分类及价值修正办法。　　2．确定应税地产所处地段的基准地价：确定应税地产所处地段的土地级别，根据应税地产的类别(总类)和所处地段的土地级别，查询基准地价

7、表，确定所处地段的基准地价（取上下限的算术平均值），作为计算地产评估值的基础。《北京市基准地价表》见附件4。　　3．求取评税时点修正系数：应将基准地价期日的值修正为评税时点的值。　　评税时点修正系数=评税时点土地价格指数/基准地价基准日土地价格指数。土地价格指数依据当地统计局对外发布的土地价格指数确定。当基准地价基准日与评税时点相同，或者两时点虽不相同，但期间地价平稳，无明显变化时，无需作评税时点修正。　　4．确定容积率修正系数：各地区可以根据本地土地利用现状，测算各个土地级别内各类用途的级别平均容积率，北京市各级各类土地平均容积率见附件

8、5商业、综合、居住用地，应按照应税地产所处地段的级别平均容积率，查《容积率修正系数表》确定容积率修正系数，北京市《容积率修正系数表》见附件6北京市各个级别工业用地的平均容积率都按1考虑，不进行