安徽歙县河西区块初步可行性研究报告

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1、安徽歙县河西区块初步可行性研究报告XX房地产研究所目录一．报告摘要1.1项目概况1.2项目拆迁安置情况1.3主要结论二．宏观环境分析2.1歙县城市概况2.1.1区位2.1.2人口2.1.3自然文化资源2.2城市经济发展2.2.1GDP分析与人均GDP2.2.2政府财政收入2.2.3产业分布格局2.2.4居民购买力分析2.3城市规划2.3.1城镇职能规划2.3.2空间布局规划2.3.3交通布局三．歙县房地产市场调研3.1歙闲房地产市场总体概况与市场预期3.1.1歙闲房地产市场总体概况3.1.2歙闲房地产市场预期3.2歙县土地一级市场分析3.2.1土地

2、供应量3.2.2土地供应结构及分布3.2.3土地供应价格分析3.2.4总结3.3住宅房地产市场分析3.3.1供应量分析3.3.2需求量分析3.3.3供求平衡分析3.3.4价格分析3.3.5典型楼盘分析3.3.6总结3.4.歙县商业房地产市场分析3.4.1供应量分析3.4.2需求量分析3.4.3供求平衡分析3.4.4价格分析3.4.5总结3.5歙县酒店业分析3.5.1歙县旅游业总体分析3.5.2歙县宾馆酒店业供求分析3.5.3总结四、项目分析4.1项目概况4.2项目SWOT分析五、项目经济评价5.1项目投资成本测算5.2项目收入估算5.3项目财务评价

3、5.4项目风险分析六、结论和建议一．报告摘要1.1项目概况河西项目坐落于歙县徽城镇河西区块，南靠西干山，北依练江与丰乐河交汇处，西临古关桥，东至太平桥。项目地块依山势而建，南高北低，与老区和新区隔江相望，位于新老区的交汇处，地理位置较为优越。项目规划用地面积203亩，分三期毛地出让，由开发单位负责项目拆迁安置工作。用地性质为：文化娱乐业、商业、旅馆业、居住（含河西拆迁安置）等综合用地。一期地块114亩，系公开挂牌出让，出让价9.8万元/亩；二期地块37.12亩，系公开挂牌出让，出让价9.5万元/亩；三期地块52亩，出让价12万元/亩；项目定位为商业

4、、住宅综合项目。商业部分着力打造成书画砚台等文化产品收藏、经营、展示、鉴定、拍卖以及创作为一体的流通交易中心。项目北侧沿练江规划有滨江路，披云路穿项目而过延伸至河西路。沿滨江路、披云路两侧1－2层设置商铺（经营文房四宝等书画用品），3－4层主要为住宅。项目主要经济技术指标见下表1。表1项目主要经济技术指标项目数值用地面积203亩用地性质文化娱乐业、商业、旅馆业、居住综合用地容积率<1.4绿地率>25%建筑密度<45％总建筑面积190000㎡建筑高度披云路南北两侧沿线区域建筑高度：檐口高度不大于12.5米，总高度不超过15米。建筑层数披云路南北两侧沿

5、线区域：四层为主，其中临江以2-3层为主；其他区域根据地形高差因势布置；建筑风格以黑、白、灰为主色调，体现地方建筑文化特色空间布局结合歙县传统的城市空间格局，与南侧山体特征相呼应，采取与地形结合的退台式布局方式，从北至南、从东向西错落有致、层次分明，体现“瘦、秀、透”的空间形态；1.2项目拆迁安置情况项目为毛地出让，由开发单位负责项目的拆迁安置工作。自2003年规划拆迁改造至今，目前尚有大量拆迁户。由于拆迁久拖未决，半开半停，目前整个地块房屋破旧、环境杂乱。同时，在此地块上的原有的河西一条街上多年以来就以生产歙砚而闻名，部分歙砚加工基地集中在此，前

6、店后厂居多，噪音、粉尘污染较为严重。据安徽高恒置业有限公司初步统计，项目需安置住宅、商户28000㎡，其中商户约2000㎡。住宅部分，其中农民、居民自建户：119户，房改户：112户。在整个拆迁进度的把握上，一、二期拆迁安置20000㎡，三期拆迁安置8000㎡。通过对拆迁户的访谈以及开发单位前期的摸底，了解到现有住户对拆迁进度较为不满，期盼可以早日安置，认为目前河西的环境状况实在太差，不适合居住、经营。只要拆迁方案确实可行，拆迁配合度较高。拆迁户在安置方案的选择上，90％以上选择实物原地安置（产权置换）。在具体要求上，他们希望以后的安置房与其现有商

7、铺、住宅在面积、结构、位置等方面基本一致。若选择货币安置，则希望货币安置在标准上能适度提到，安置补偿金能基本满足其重置类似地段、面积的商品房。1.3主要结论我研究所接受浙江恒峰公司委托，就此项目投资可行性进行研究。研究所成员通过查阅歙县有关资料、走访政府部门、与10多位拆迁户进行了访谈，对30户、140位居民进行了住房需求与商铺需求问卷调研，进行综合分析得出以下结论：1、经济总量较小，人均水平相对较低，但经济处于稳健上升阶段。随着全国特别是东部地区旅游需求的快速增长以及对民族文化需求的上升，歙县旅游业、文化业的优势逐渐显现，预计未来居民收入的增加将

8、快于当地GDP增长速度。2、当地政府发展传统文化产业、优化旅游发展环境、开拓旅游市场的决心与举措较大。3、住宅市场受人口规