金鸡湖项目开发战略思考

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1、苏州金鸡湖项目开发战略思考引言与发展商的第一次沟通，我司提供了对本案的初步构思。在此基础上，我司对苏州市场进行了进一步的调查研究，对区域经济、地块价值、目前市场竞争、未来市场走势有了更深入的认识。本次提案主要围绕项目定位、业态选择和风险规避作进一步的论述，希望对本项目的运作有所帮助。第一部分项目资源的梳理及定位的推导外部资源分析长三角经济圈：国际关注的第六大城市群苏州在长三角经济圈的发展：成长优势显著02年国内生产总值首次突破2000亿，人均GDP超过35700元，已达到中等发达国家水平。今年1-9月完成国内生产总值1898.6亿元，经济总量居

2、全国20个重点城市第四，仅次于上海、北京、广州。固定资产投资总量突破千亿元大关，达1029.91亿元，在20城市中名列第三。长三角经济圈苏州工业园区园区CBD外部资源分析苏州工业园区的未来定位及整体规划争取用五年左右时间，把园区建设成为国际化、现代化、园林化的新城区，成为长江三角洲重要的制造业基地，成为最具国际竞争力的高科技工业园区。CBD资源的整合与利用政策导向、高标准定位、强大概念的支撑商贸、观光、度假、休闲的环境价值人流、物流、资金流的聚集基础设施的辅助：轻轨的建设加速新区、老城及园区一体化内部资源分析核心位置园区乃至苏州未来发展的重心和方向

3、所在高标准的定位竞争门槛的提高强大的概念支撑以市场为先导，每一项物业形态都具备全新的概念，保证其长久的市场竞争力完善的产品组合项目定位阐述以休闲商务、生态办公为核心的国际化、顶尖级、集成式CBD高屋建瓴，大手笔定位，建立在外部资源的良好预期与有效利用基础上，将整个项目拔高到国际级别；在产品营造上，内部资源最大化，非顶尖级别不做，进入区域竞争的真空地带；所谓“集成”，即所选物业类型相辅相成、互补促进。形成本案有机组成部分；整个项目的核心竞争力在于“赋予商务休闲的体验、给予办公生态的环境”。第二部分产品定位各业态现状&发展业态组合阐述顶级酒

4、店式公寓目前苏州市场的投资热点超五星级酒店园区市场的空白点高级写字楼未来园区的发展方向商务休闲的商业目前园区的稀缺元素苏州酒店式公寓的现状及发展目前酒店式公寓的开发和投资是苏州房地产市场的一个热点。集中区域在老城商业繁华地段（如观前街的锦地星座、石路的时代晶华等）以及新区（狮山峰汇等），而园区尚无该类产品。未来苏州及园区的旅游、商务均会有一个更高的发展，为酒店式公寓的投资奠定了良好的基础。未来三、五年内还有一个高速发展，而避免同质化趋势、注重产品创新，将是未来竞争的关键。苏州酒店市场的现状及发展苏州目前酒店以三星-四星居多，五星级酒店仅两家，具预测

5、到2005年苏州四星级以上酒店大约有5000个“标间”缺口，市场空间极大。苏州办公楼市场的现状及发展苏州老城区的办公楼受城规和改造的限制，规模、档次均不足。目前以园区和新区为代表的核心商务区域的中、高档写字楼租售率已经达到95％左右，写字楼租金和销售价格也不断走高：国际金融、星海国际广场、金狮大厦等每平米售价已超过8000元，而租金更达每平米每月80元，一些中档物业的每平米月租金也已超过50元租金，较去年同期平均上涨了近20％。苏州办公楼市场的现状及发展2002年苏州大市范围内办公楼竣工仅41835平米。园区外商独资企业逾1000家，世界五百强企业

6、已有3/5入驻。在外向型经济的带动下，目前园区以平均每天一家外资企业抢驻的速度发展。高档写字楼市场空间很大，未来三年内苏州写字楼租金水平和售价仍将平稳上涨。苏州商业市场的现状及发展苏州商业仍以老城为中心，围绕观前街和石路形成两大商圈；目前园区的商业集中在新城、贵都邻里中心。这些商业规模较小、档次较低、人气。贵都大厦新城大厦苏州商业市场的现状及发展园区是一个商务活动频繁，外籍人士、企业高层人士聚集的地方。与此匹配的高级商务休闲级特色商业是市场的空白点。上海淮海路商圈旁的新天地第三部分各业态开发次序&风险规避本案开发思路各业态的开发，完成“基础设施”

7、建设点各业态产业链完成链接，项目进入良性运作辐射整个园区，形成一个凝聚力极强的磁场在整个长三角经济一体化的大势下，成为足以代表整个苏州的品牌线面体本案业态价值&客源分析价格分阶段避免客户的相互挤压物业价值的逐步升级风险本案开发次序酒店式公寓第一组团第二组团部分商业（大卖场等）产权式酒店第三组团第四组团办公楼顶级商业（世界品牌店等）第五组团12.4万m24万m2左右6万m2左右5.4万m23万m2左右07年底05年上半年05年下半年07年初07年中目标市场123选择酒店式公寓最先入市是最常规、最保守的操作。优点是风险最低、资金回收最快、最易于引爆市场

8、、聚集人气。商务休闲中心;先聚人气、引导区域的成熟，带动物业价值的升值1周边逐渐成熟地块价值提升物业档次升级2地铁完成、人