基础班讲义 (1)

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1、2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第二章）　第二章　房地产及其描述　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对房地产的含义、特性、分类、描述与分析等的了解、熟悉和掌握程度。　　考情分析　　本章分值不高，（3-4题，4-6分）考题难度不大，考点也相对集中，本章也是抢分的部分。　　单选多选判断　2007题数2114分值2215考点房改房价格、有租约的房地产价值独一无二性房地产权益　2008题数4　　4分值4　　4考点房地产的含义、权益因素、实物因素、自然增值　　　2009题数21　3分值22　4考点房地产的不可移动性、变现能力房地产的自然增值　　20

2、10题数2125　分值2226　考点房地产的特性中的供给有限性、土地权益状况、变现能力有租约限制的房地产、房地产权益的种类，是否包含无形资产　2011题数2114　分值2215　考点外部性（相互影响的特点）、增值的特点房地产自然增值使用独立性　2012题数2013　2013　　　　　第22页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第二章）　分值　考点房地产的不可移动性、估价对象状况　变现能力　注：2007～2012年考点依据09版教材　　　　　　　要求　　1.熟悉房地产的定义；　　2.熟悉土地、建筑物和其他土地附着物的含义；　　3.掌握房地产实物、权益和区

3、位的含义；　　4.了解房地产的其他名称；　　5.了解房地产的基本存在形态；　　6.掌握不可移动特性；　　7.掌握独一无二特性；　　8.熟悉寿命长久特性；　　9.熟悉供给有限特性；　　10.熟悉价值较大特性；　　11.熟悉用途多样特性；　　12.熟悉相互影响特性；　　13.熟悉易受限制特性；　　14.了解保值增值特性；　　15.了解按立法用语划分的种类；　　16.熟悉按用途划分的种类；　　17.熟悉按开发程度划分的种类；　　18.掌握按实物形态划分的种类；　　19.掌握按权益状况划分的种类；　　20.了解按经营使用方式划分的种类；　　21.了解按是否产生收益划分的种类；　　2

4、2.掌握房地产状况描述。第一节　房地产的含义　　一、房地产的含义　　房地产指土地以及建筑物和其他土地附着物，是实物、权益和区位三者的结合体。　　理解上述房地产定义，一方面要弄清土地、建筑物和其他土地附着物，另一方面要弄清实物、权益和区位。　　【例题】房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（　）的结合体。　　A.实体、权益、区位　　B.实物、权益、区位　　C.实物、权利、位置　　D.实体、权益、位置  【答案】B【解析】参见教材P46。　　　　　第22页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第二章）　　　　　二、土地、建筑物和其他土地附着

5、物的含义（熟悉）　　1.土地的三维范围：　　土地的地表范围——该宗土地在地表上的“边界”所围合的区域　　土地的地上空间范围——以飞机的飞行高度为限　　土地的地下空间范围——以人类的能力所及为限　　　　　　　　图2-1土地的空间范围　　例如，政府出让国有建设用地使用权的地块，其地表范围通常是根据标有界址点坐标的平面界址图或建设用地红线图，由土地管理部门或城市规划管理部门在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石并放线来确认，形状为封闭多边形，面积大小依水平投影面积计算。与测量知识印证　　2.建筑物的含义：　　建筑物范围最大，广义的概念包括房屋和构筑物。　　　　对建筑物的定义是：人

6、工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。其中，房屋是指有基础、墙、顶、门、窗，起着遮风避雨、保温隔热、抵御野兽或他人侵袭等作用，供人们在里面居住、工作、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的建筑物，一般是由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给水、排水、采暖、通风与空调、燃气、电梯、电气等设备）等组成的空间场所。　　构筑物是指人们一般不直接在里面进行生产和生活活动的建筑物，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。　　3.其他土地附着物的含义（熟悉）　　土地附着物也称为地上附着物。其他土地附着物是建筑物以外的土地附着物，是指附属于或结合于土地

7、或建筑物上，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物。　　　　三、实物、权益和区位　　　　　　　第22页2014年房地产估价师网上辅导　　　房地产估价理论与方法（第二章）　1.房地产实物（考点在相关知识部分）　　房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度等，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。认识房地产实物，需要测绘、建筑等专业知识。　　房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，