农地工业流转综合效益分析与优化配置对策

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1、农地工业流转综合效益分析与优化配置对策   摘要：农地流转是土地用途转换的主要形式之一，对其进行科学决策是当前土地管理的热点问题。本文在剖析农地工业流转特征的基础上，详细介绍了综合效益分析法。通过以下步骤：效益指标选择、指标权重确定、作用分值计算、综合效益计算分析，创建基于特尔斐法的综合效益分析模型。此外，为实现农地流转的优化配置，本文还提出了其他相应的对策措施。    关键词：农地工业流转 综合效益特尔斐法优化配置    通过创建综合效益分析模型，对农地流转进行可行性研究，利用量化指标对某块农用地是

2、否应该流转或是确定流转后最佳用途的选择做出说明，从而实现土地资源的优化配置和最有效利用，是本文的主要研究目的。鉴于农地城市流转中的工业方向是农地流转的主要形式之一，本文将重点研究此种情况。下文提到的农地工业流转如果没有特别说明，都是指农地城市工业流转。    一、农地工业流转特征分析    （一）流转的综合效益缺乏科学论证   农地工业流转是农村集体土地向城市建设用地中的工业用地转移的过程，其中涉及到了土地所有者的转换。由于城市建设用地与农用地的巨大经济利益差别，地方政府容易出现寻租行为，尽可能地将农

3、地城市流转。流转的手续和指标虽然都符合相关规定，但从微观角度来看这种流转行为却透露出很大的随意性——农地流转并没有得到系统的科学论证。流转的实施不仅不是基于土地综合效益最大化的前提，绝大多数情况下，反而是以经济利益为优先考虑对象的。这种不够科学的决策方式，使得流转农地的价值外部性被忽视。具体地块实施流转是否合理、流转后方向的选择是否符合最有效利用的原则，在这些问题还未得到解答的情况下，流转已经成为事实。据资料显示，我国向城市流转的农地多为优等的农田和菜地。    （二）流转的利益短视性   农地城市工

4、业流转过程中，政府和开发商通过流转前后的利益差别获得预期的收益，但是不合理的补偿制度使农民处于明显的弱势地位，利益往往最易受到损害。农地流转过程中，农地的外部经济性和工业用地的外部不经济性由于比较隐蔽和衡量方法的复杂性经常被忽略。农地价值中被忽视的部分是与人类社会息息相关的，在粮食安全、生态环境等方面都将起到重要的作用，价值量是巨大的。   杨志新在《北京郊区农田生态系统正负效应价值的综合评价研究》一文中经过计算得出北京郊区农田生态系统1996年至2002年六年的间接经济价值（主要表现为农田生态系统的

5、环境功能）的平均值是3461605.08万元，直接经济价值（主要表现为农产品价值和游憩价值）的平均值是616772.03万元，间接价值/直接价值＝5.6（杨志新，2006）。   （三）流转的无序性   1、流转的范围广   农地城市工业流转的“范围广”包括两层含义:   第一层含义是指农地工业流转的目的宽泛。在我国相关法律中并没有非常明确地规定什么情况下农地才可以流转为工业用地，法律对农地流转目的的规定是相当宏观和宽泛的：《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定

6、的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或收归国有。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”及其第二款规定：“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”不难看出我国农地城市流转的公共利益目的并不十分明确，相关立法实际上将土地征用的目的扩展至整个经济领域，既包括公共利益，也包括商业利益（唐细宗，2007）。   第二层含义是农地工业流转供应对象广。我国是个农业大国，农用地在

7、土地总量上相较其他类型用地是占有优势的。虽然国家实行最为严格的耕地保护制度和征地审批制度，但巨大的基数使得可能发生工业流转的农地依然数量庞大。农用地在数量上的相对优势见下图。     2、流转后用地的非集约、非节约利用   由农地流转形成的工业用地，不仅征用成本相对原有城市用地要低，而且还有土地出让金减免的优惠政策。对用地企业而言，较低的成本门槛引发了他们大规模占用土地的欲望，形成“摊大饼”的发展模式：建设低层的、低于规划标准容积率的厂房，不合理紧凑的布局等。低成本、大面积的工业用地使企业根本没必要对

8、用地潜力进行充分挖掘。据了解，现有的小城镇建设用地中至少有30%以上的存量土地可盘活利用（张宏和任海军，2007）。   二、农地工业流转综合效益分析模型的建立   建立农地工业流转综合效益分析模型的思路是，首先分别选取对农用地、工业用地的综合效益具有显著影响的因素作为衡量的指标，主要分为经济、社会、生态三个方面。其次对经过筛选的指标加以权衡，根据其对综合效益影响的显著程度确定适当的权重。然后计算出指标合理的数值，再通过加权得到农地流转前后的两种用途的综