中原花都温泉综合开发项目建议书

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1、中原花都温泉综合开发项目建议书目录项目总体判断项目初步思路项目任务建议与报价项目工作进程与付款方式项目专家团队配置公司介绍经典案例联系方式前言近日，我院受****有限公司的邀请，特派我院副院长****、市场总监****前往项目地进行了实地考察。我院对该项目高度重视，考察组返京后立即组织了专家研讨会，我院院长、副院长等专家都参加了会议。目前就该项目形成了若干初步建议，现将这些思路与相关辅助材料整理成项目建议书，供贵公司各位领导参考。特别说明：本建议书仅为我院专家考察项目后形成的初步思路，并不代表项目组进入该项目后经过详细考察与系统分析得出的正式方案。一、

2、项目总体判断1、项目知名度位列“中原第一”，品牌优势十分明显。“花都温泉度假区”自2006年开业以来，在短短的不到两年时间里知名度已覆盖整个中原地区，特别是在省会城市郑州更是颇具影响力，从我们的初步分析和抽样调查、深访调查得出了这样的结论：花都温泉是目前中原城市群最具影响力的温泉品牌。因此，目前可以说花都温泉是“中原第一温泉”。如此殊荣，为本项目的下一步开发奠定了很好的基础，这也是在全国众多温泉旅游地产综合开发项目中颇为鲜见的独特优势，极具发展潜力。但知名度不等于美誉度，美誉度不等于消费热度，一个项目成功的关键在“盈利能力”。2、河南温泉旅游开发逐步升

3、温，竞争日趋激烈。目前，中国旅游产业正处于传统“观光旅游”向“休闲旅游”过度的阶段，休闲旅游正在成为强消费能力阶层的“宠儿”。无论是从事纯旅游项目投资还是旅游关联性综合开发项目投资，精明的投资商都不约而同的瞄向了“休闲旅游”这块日益倍增的蛋糕。正所谓“观光聚人气，休闲出效益”。河南是中国古代最早出现温泉泡浴的为数不多的几处地点之一。目前，在中原城市群颇具知名度和影响力的温泉自然不少，如平顶山鲁山温泉群（上、中、下、温、神五汤），郑州惠济区丰乐园温泉，洛阳龙门温泉等多处温泉。随着旅游开发的深入和休闲旅游的升级，老温泉也正在迎来新的春天（部分温泉已有新投资

4、商进入），另外，毗邻郑州的思念果岭四季温泉和中牟雁鸣湖温泉城项目都在由地产大鳄耗费巨资打造过程中。中原温泉旅游即将迎来“群雄逐鹿中原”之势，竞争迫在眉睫。3、温泉项目产品和规模缺乏前瞻谋划，盈利模式单一，经营乏力。“门票经济”是中国旅游项目经营的传统收入模式，也是较为单一的模式。纵观全国成功的旅游项目，无论是观光型的还是休闲度假型的都不是单靠“门票经济”而生存的，特别是休闲度假项目更是千方百计的巧妙设置各类消费项目和服务产品实现收益倍增和边际效益最大化。128元温泉票，几乎可以称之为中国温泉项目的标准门票，即便是依靠这样的门票收入获取较大成功的温泉项目

5、也是有着一个非常科学的市场规模和接待能力合理匹配的规划设计的。一般较为成功的以温泉门票为主要收入的温泉项目都位于大型城市1.5小时车程内，其接待规模在每年25万人次左右，而且80%的业务来自商务公务会议消费群体，如年接待在15万人次以下必将陷入亏损的窘境。花都温泉目前就面临着接待规模过小，会议配套功能不全，而会议市场份额却在不断攀升，矛盾重重。另外，温泉衍生产品匮乏，度假娱乐运动等配套项目缺失，盈利模式单一，收益能力较弱。4、花都温泉现状拉动二期地产项目全面开发风险很大。以国内温泉度假村的平均水平综合比较分析来看，目前花都温泉无论是硬件还是软件都谈不上

6、顶级，如果参考酒店的评星标准来看，客观而言，花都温泉仅处于3星偏上而已。因此，如果此时就依托当下的温泉项目进行二期600多亩地进行顶级地产开发（别墅式物业）不仅无法实现企业最求价值最大化的目标，而且还隐藏着较大的投资风险。如此现象好比是：小马拉大车，中端拉高端。5、本项目区位独特，交通便捷，市场潜力巨大。★鄢陵郑州开封洛阳驻马店平顶山周口商丘南阳本项目距离新郑国际机场仅55公里，一小时左右车程可抵达郑州、洛阳、平顶山、周口等八座中大型城市。项目位处中原城市群腹地，该区域年商务消费额（包括会展）高达50亿人民币，而温泉项目的80%消费来自商务会议市场，发

7、展潜力巨大。6、项目对所在地人文、自然资源缺乏研究整合，尚未形成独具特色的产品和品牌。本项目的核心旅游资源是温泉，但温泉在中原地区并非稀缺资源，竞争项目众多，前面已有分析不再赘述。一个旅游项目要想从其他同类型项目中脱颖而出，体现自身特色，形成比较竞争优势，就必须挖掘本土文化，整合特色资源，打造差异化产品，特别是温泉项目，更应如此。泡池名称的变化并不能代表产品的创新，最可怕的是温泉设计单位时常将成熟模式进行照搬，造成区域内产品严重同质化。我们认为，花都温泉所在地有着两大特色资源，目前尚未被充分利用，一个是魏都文化，一个是花都文化。一旦将这两种文化融入到产

8、品当中，通过游憩方式、景观小品、建筑风貌、服务模式、交通工具、饮食歌舞等展示出来，让游客得到全