基于商业业态分析的城镇中心区规划_以广州从化太平镇为例

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1、Planning城镇规划基于商业业态分析的城镇中心区规划——以广州从化太平镇为例黄慧明沈毅佳摘要：传统的中心区规划缺乏严谨的市场分析，规划师对潜在的项目情况与运作方式不够了解，导致Y=规划在实际应用中产生诸多问题。本文对基于商业业态分析的中心区规划进行研究，提出“未来消费人群其中Aj为第j个商业区或商业建筑的吸引力，dij与需求预测”、“服务商圈分析”、“业态分析”、“方为居民从i区到j的距离阻抗。λ、δ为待定系数，Y案制定”的四步骤法，并以广州从化太平镇为例进行为居民选择j的概率。上式表明某一商业区或商业建实证分析。筑的吸引力与居民消费频率成正比，与居民到达的阻商业

2、业态即商业经营的形态，包括经营的场所、抗因素成反比。本文将这样的思想应用到规划当中。形式、规模等等。随着市场化程度的不断提高，城市其中Aj可以用功能、营业面积等指标表达，阻抗力dij规划与商业业态之间的关系日益密切。一方面，商业可以用距离、交通可达性等表达；消费频率可以用消业态需要通过城市规划进行引导。近年许多城市出现费人次表达。因此，基于业态分析的中心区规划要重的商住混杂扰民、超级购物中心过剩、社区商业不合点解决好三个问题。一是根据城市规划确定未来中心理等问题，都是因为规划缺位。另一方面，城市规划区消费频率和居民到达阻抗力。二是测算中心区未来的制定过程也应融入业态的

3、分析。规划师习惯于制作的吸引力，确定商业服务功能与规模。三是根据业态终极蓝图，缺乏严谨的市场分析，对具体的经营项目、分析结果制定规划方案。规模、控制指标模棱两可。导致规划在实际操作中产（一）消费频率与居民到达阻抗测算生诸多问题。因此探讨一种基于业态分析的城市规划根据零售商业圈理论，商圈以商店为中心，吸引方法是十分必要的。人口比例逐级递减，但在一定的圈层范围内，相同类一、方法的提出型的人群消业态分析的基础是市场需求与供给。经营者往往费行为是相以特定的目标市场为对象，分析店铺的选址、备货、价似的。如把格策略、销售方法等因素，从而决定采取何种业态，这某一商业区是一种局限于自

4、身利益的阶段性供给。城市的需求则吸引圈层范是一个长期性增长过程，增长的幅度与速度与城市发围n段，则第展及目标相关。因此，城市规划的制定与管理者应通n圈层吸引过规划引导适合业态的形成，最终达成城市发展目消费频率的标。理论值Yn＝本文的业态分析是基于商业引力分析。1964年,，其赫夫(D.L.Huff)提出计算商业引力的经典模型，即概率型引力模型。理论基础是居民选择和到达各级商业中η为n圈n区或商业建筑的机会不同，导致各级商业区的吸引力层的抗阻系不同。其计算公式为：数，α为该m太平镇的区位小城镇建设37Planning城镇规划圈层内第m种消费人群的消费频率，Z为第m种消是

5、广州重点中心镇与广州市惟一的“中国小城镇综合m改革试点镇”，规划达到小城市规模，商业消费增长空费人群的数量。总消费频率Y=。圈层划分、消间大。《太平镇总体规划2004-2020》确定在老镇区东部建设新的中心区，随后展开了新中心区的控制性详费频率、抗阻系数需要通过调查获得，消费人口数可细规划编制工作。规划中应用了上述方法，方案得到以根据城市规划指标确定，所以理论上Y值是可以获了专家与政府的充分肯定，审批顺利通过。目前新区得的。正在积极建设中，许多项目准备进入。（二）中心区吸引力值测算（业态分析）二、太平镇现状业态分析各种业态的商业经营面积与利润各不相同，因此（一）业态形

6、式提出以下公式：太平镇区主要沿105国道与平中公路（省道118）A=分布，商业业态主要有三种类型：n住宅底层的小商铺：是该镇目前最主要的商业形式。以经营饮食、衣鞋、五金、日用品等生活消费品其中A为中心区内第n种业态的营业面积,Y为ni为主。也有少量农村生产资料经营点，如建材、化肥、该种业态消费频率，C为人均消费额，L为第i种业ii种子等，承担原供销社的集散功能。态的营业额，Q为第i种业态的营业面积。C值可以ii大型商场：万和广场与太平商场是仅有的两家百根据人均可支配收入确定，Y、L与Q可以通过调查iii货商店，底层建筑面积2000-3000平方米。确定。所以理论上A指

7、也是可以获得的。当然，在规市场：有农贸市场、耕牛交易市场与农副产品交划分析中需要利用相关经验，通过消费频率Y值来分易市场。析未来L的类型。（二）现状步行街（新平路）经营状况分析（三）制定规划方案为提升太平镇商业形象，镇政府改造了新平路与根据各种业态形式、规模，结合其他规划因素，制花园中路，建成总长约600米的商业步行街。步行街定规划方案。由于业态分析的许多数据是根据未来规进行了统一的铺地与街道立面整饰，设立了精致的小划指标确定，所以必须充分分析发展时序，制定分期品与广场空间，成为该镇目前最好的商业区。发展方案。项目组对步行街的调查，发现一些问题：根据