河北石家庄富源城项目营销策略报告

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1、富源城营销策略报告2009/6/39/21/2021报告核心内容概要：营销战略与策略形象攻略展示攻略推广攻略服务攻略推售攻略破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与龙岗新村等其他村证房相区隔的高品质楼盘的市场形象。高标准、高形象的展示与服务体验，建立高端话语权，从服务上建立与品牌体验相一致的竞争力。小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度。主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不断制造项目热点。建立超越竞争的营销举措超越竞争的营销战略目录第一章项目背景第二章

2、营销目标第三章市场分析第四章目标下的问题第五章策略思路第六章第七章策略执行费用分解第一章项目背景1、项目区位分析2、项目规划３、项目户型３、项目目前的进行节点开发区版块—项目所处开发区版块，传统意义上的“新城区”，中高品质楼盘聚集地，但受裕华区楼盘客户分流。区域改造和开发成为该版块主题开发供应量500万平米左右。区域居住价值关键词：新的市政设施,配套呈现分散化,环境清新,各项目以社区大环境和价格取胜.优越的地理位置：地处槐安路与祁连大街交界处，项目四至发达。区域内浓郁的生活氛围：学校、购物、银行

3、、医院、餐饮环绕,但离项目有一定距离。资源：360亩市政公园位于项目东侧,资源性明显1、项目区位分析槐安路第一章项目西侧龙岗新村为是村证小区,东侧垃圾山为规划的360亩公园,西北侧为石家庄开发区著名的水榭花都小区，一期组团为普通商品房，二期为公司致力打造的高端社区。项目总建面约50万平米项目基本资料一期占地面积：42亩一期总户数：854户龙岗新村富源城二期富源城一期2、项目规划360亩公园天山水榭花都槐安东路祁连街第一章项目一期户型特点：密度高2梯4户，传统户型，适应新的趋势，附送一定面积，但普

4、遍户型偏大（契税较高，如果分拆销售，首付高，贷款利率高）富源城1期（商品房）户型面积区间套数套数比2房81-10244052%3房130-14341448%合计100%关键点：经济型户型，但面积较大。2梯4户，私密性较差。户型方正，经济实用。干湿分离，飘窗设计。部分户型开间不够，对比区域户型不占优势。户型采取送面积方式，降低房价。二室户型超过90平米，三室超过140平米占多数，在首付和契税上劣势较大。3、项目户型第一章项目目前主要动作4、项目已进行节点2009.4.月份燕港企业形象，2009.5

5、月份富源城系列亮相报广；累计结果：电话进线200多组，到访50余组，蓄积30余交诚意金客户…………目前工程进度：4#开槽商业部分。结论：项目基本未进行任何市场渗透，销售策略和销售准备看不到系统性，还停留在02年以前的销售手段，对新的市场变化和销售模式变化，缺乏适应性第一章第二章营销目标1、项目目标2、项目限制条件回款目标：09年下半年实现回款收入2亿（销售主要集中在1期商品房住宅和富源城商业销售），折合项目面积约5-6万平方米，均价实现3200元/平方米。品牌目标：通过项目的热销，巩固燕

6、港的企业品牌影响力。目标意味着：从6月份开始计算，平均每月销售9000-10000平方米，约合70—85套。而如果计算50%首付计算，需要销售10万平米，每月销售140-170套如果在计算30%首付的话,需要销售1-4#清盘.每月220套以上的销售量1、项目目标第二章项目“烙印”在市场基本无建立：项目属于07年的招拍挂项目，但项目在取得后至09年3月份,市场无任何信息,且4月份的报广对项目的产品信息无任何透露,还属于形象未建立期项目自身销售硬件：项目目前临时售楼部,还和商业混合使用，从外表看，无

7、任何项目信息，且现场销售的基本道具(户模,沙盘等)都没有，基本无外场氛围.项目自身定位:项目目前基本的整体形象策略和VI系统均无，且市场定位和项目整体形象不清晰，无整体的计划，针对市场的宣传功略和方式较为落后第二章2、项目限制条件市场就是战场，在你争我夺得激励市场变化下，我们仍然停滞不前，而市场和我们的竞争对手却在抓紧抢占市场份额，下面我们看看面临的激烈市场竞争第三章市场分析2、竞争分析1、区域市场分析3、客户分析07年开发区房地产市场供销两旺局面，全年供应25万平米左右，销售15万平米，各楼盘

8、呈现供销两旺的局面。08年开发区全年供应量不到22万，全年销售量在10万平米左右07年住宅累计供销比例为1：0.6销售均价在3700元/平米左右。08年供销比在1：0.45，销售均价在3300元/平米左右08年各项目销售量：心海假日：250套左右天山水榭：400套左右珠峰国际：200套左右1、区域市场分析第三章09年版块在售项目/09年即将发售的楼盘概况。在售项目产品规模产品类型户型于我竞争程度价格国大全城7万平方米高层★★★3750公园首府23万（住宅）高层★★★★4200碧溪尊苑18万高层★