策划运作流程

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1、简单一点说，其内容包含如下：房地产项目全程营销策划内容[项目前期策划]1、市场调研及走势分析、预测□宏观、微观市场走势分析□最新房地产市场行情分析2、前期产品及市场定位可行性研究□产品定位分析□市场定位潜力分析□市场定位风险分析□市场定位的可行性评价□项目市场定位3、品牌战略策划□名称确定建议及推广名确定□楼盘风格确定□建筑用料的建议□项目卖点的挖掘及提练□小区环境营造—空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境□小区景观设计要点(环境规划)□电梯的设置□停车库设计要点、车位比例及安排□会所功能内容划分及概念

2、的提炼□装修标准□社区服务项目配置建议□物业管理服务项目建议[项目营销策划]□项目营销阶段性划分□项目分期推出的战术部署及促销手法建议□市场进攻要点有切入法建议(入市时机)□价格策略制定□价格体系及付款方式原则□现场包装要点□卖场包装要点□卖场促销要点□展销会举办方案□外销方案制定□制定CS系统(顾客满意系统)□AIDAS原理(阶段性促销活动策划)□模型制作指导□收集市场反馈信息及时调整营销方案□分销网络辅助措施□新闻推广方案(软性文章及题材炒作)□公关推广方案(政府机关及集团购买的可能性建议)[广告、宣传、推广设

3、计](一)品牌识别1、础系统设计—标志(LOGO)标准1)展示系统设计□地盘形象设计□工地围墙展示设计□工地路牌、楼体招示布、工程进度牌□售楼形象展示□售楼处外观展示指导□售楼处内部形象定位指导□售楼处设计建议□样板房形象定位、效果建议□售楼处展板保保创意建议□看楼车体外观设计□售楼人员服装设计、保安服装建议2)展示系统设计□售楼书、折页□售楼合同及相关文件格式□价目表、付款方式单页设计□工作证(卡)、售楼人员名片□办公事务用品3)广告类规范□报纸广告标准格式□电视广告标准格式□手提袋4)售楼导示系统□样板房导示牌

4、□POO彩旗式吊旗设计□各类标示牌□户外看板5)小区形象系统□导示系统□公共导示系统设计□公共信息展示设计□会所导示系统设计□各项配套设施形象系统设计□物业管理人员服饰设计(二)广告运动□广告诉求目标□广告诉求理念□广告主题口号□广告内容及表现手法□创意策划□统一宣传口径制定□整体氛围概念提示□媒体计划□创意延展□报纸广告方案□电视广告创意方案审核建议(三)整体营销费用预算及成本控制的策略[销售阶段工作]□销售人员的安排及培训□销售人员的进场及销售的实施□现场看楼团的筹划□客户区域、年龄、职业等层面分析□客户信息反

5、馈表的编制、登记、汇集及总结分析□广告发布效果的跟踪□放弃购买客户的原因调查□售前及售后服务内容□定期销售总结及策略调整□系列促销活动□销售后期收尾工作房地产项目营销策划与实际运作流程一、营销是市场经济的永恒主题房地产营销在计划经济中表现出来的只是制度上的福利分配。计划经济在某种意义上讲，是统制经济、短缺经济，或者叫仓库经济，采购员满天飞。而市场经济是自由经济，过剩经济或推销经济、推销员经济。在市场经济条件下，如何生产已经是一个让人头痛的事，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。这里面，营

6、销是企业最本质的经营活动。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题了，研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就会难上加难了。在市场经济的竞争中，我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验，它的自身价值最终都是要经过销售才能得到承认。所以，营销是永恒的主题，是社会生产目的决定的，是企业生存和发展的客观要求所决定的。从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。否则，就会窒息，就会破产，就会沦为乞丐。从某种意义上讲，企业营销不等于销售

7、和推销，它首先是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事

8、。从房地产商来讲，首先是董事长，总经理对营销理念的正确把握和运作。我们在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。随着金融机构的介入，有效需求的规模呈几倍甚至十几倍的提升和延伸。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。这种需求的满足可以由多种方式，多个营销主体去实现。这里就存在市场机会和市场风险。