恩瑞御西湖2015年度营销执行报告

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1、恩瑞御西湖2015年度营销执行报告上海策源长沙分公司恩瑞御西湖项目组前言望眼欲穿。作为项目营销团队，我们对项目入市的期盼程度早已经溢于言表。根据项目现有的各方面进度，基本确定了7月底8月初项目首次开盘的节点。时间紧迫，留给营销团队的仅仅只有短短3个月的时间。营销，如何在短暂的时间里，用各种手段打响项目知名度，赢得客户的认可，从而实现今年的销售目标。带着这个问题，我们开始本项目今年度的营销策略思考。壹●基础分析项目解析楼座户型面积（m2）户数（套）总套数（m2）总面积（m2）12#///1448789.3513#B1185.1916539524.74B1'

2、181.601B2146.9218B3207.531814#A1195.68166813380.88A2235.6716A3260.0218A499.941815#A1195.68166813318.78A2235.6716A5256.6818A699.831816#C1193.9514519092.4C1'191.401C2150.9518C3192.701817#///1288625.1合计51262731.25货量盘点总套数：512套13-16栋：240套总建筑面积：62731.25m2住宅总货值：约6.27亿元（按10000元/平计算）13-16

3、栋户型配比面积段户型套数占比99.83-99.94m2A4、A63615%146.92-150.95m2B2、C23615%181.60-195.68m2B1、B1'、A1、C1、C1'、C38234%207.53-260.02m2B3、A2、A3、A2、A58636%合计24010%12、17栋尚无具体资料，故无法进行统计。户型配比：项目13-16栋以大户型为主，146m2以上户型占比85%，180m2以上户型占比70%。S―优势片区价值：大河西区位中心位置环境资源：近西湖公园、岳麓山，依山傍水。升值潜力：金星路国际街区桥头堡，升值潜力大。交通优势：两

4、大交通动脉，地铁2号线，汽车西站。W―劣势地块狭长：地块狭长，建筑格局摆布受到限制。既有障碍：项目一期经济适用房，影响项目品质。产品结构：结构单一，户型较大，总价偏高。区域陌生：非热点开放区域，市场关注度较低。T―威胁点市场竞品：江边竞品余货充足，梅溪湖新货加推。市场反馈：项目产品非市场热销产品。O―机会点区域升温：政府金星路国际街区，西湖公园商业启动。配套完善：项目一期商业招商完成，生活配套渐齐全。市场空白：西湖片区内缺少中高档住宅。政府政策：政府利好政策不断，由调控转支持！SWOT分析市场分析政策层面：政府政策由”调控“转为”支持“，政策利好不断，也

5、从侧面反映了市场不景气的现状。取消限购。自2014年6月呼和浩特取消限购开始，全国除”北上广深“外，大部分城市纷纷效仿。限购令的逐渐解除意味着房地产市场再次迎来宽松的政策环境。但限购的取消并未从根本上起到扭转房地产形势的颓废。央行降息、降准。2015年2月4日，央行时隔两年多再次宣布实施全面降准，2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自去年11月21日央行宣布降息以来，货币政策再次宽松化，也是楼市自去年9月30日限贷解绑后再次迎来资金面利好。4月20日、5月10，央行连续两次降息。二套房首付降至四成。2015年3月30日，央行、住建

6、部、银监会联合下文，调整个人住房贷款政策，将二套房最低首付比例调整为40%。这一“给力”新政超出市场预期，预计将刺激改善型购房需求提前释放。当然，具体执行信贷政策的银行，还是具有一定的自主权。通知指出，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。营业税免征年限降至2年，降低购房者负担。一般而言，二手房交易中的营业税成本都加在了购房者的身上，据链家地产测算，目前北京二手房市场上目前约有16%的购房者需要交纳营业税，如果营业税“五改二”政策落地，缴纳营业税的占比可能要降低到8%，整体购房者的负担将会有所降低。市场竞品：根

7、据项目的地理位置和地位，项目的竞品锁定在沿江片区和梅溪湖片区。1.沿江片区：以北辰定江洋、复地崑玉国际、保利国广等为代表，在开发商品牌、地段、规模等方面占据优势，属于传统的豪宅片区，客户认可度较高。2.梅溪湖片区：以云顶梅溪湖、中海梅溪湖壹号、中建梅溪湖中心等为代表，是近年来兴起的热点置业板块，在开发商品牌、规模、环境资源、教育配套、政府支持等方面占据优势。竞品销售情况：竞品140m2以上以上户型月度去化在2.67－12.73套之间，年度去化在32-152套之间。下图数据统计周期为15个月（2014年1月至2015年3月），月均去化未考虑产品的推出时间。

8、2014.1-2015.3（共计15个月）项目总计月平均速度140-180㎡（套