中港悦蓉府房地产项目营销策略报告

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1、营销管理中心2012.08.29成都中港包江桥项目营销策略推盘节奏总货值和车位销售方案营销费用本次报告需领导决策点根据此次报告的方法论，请相关部门配合共同梳理出项目的核心价值点，指导广告公司作业。VS销售目标项目营销战略总纲项目核心问题界定2013年营销策略方案市场本体客户思考路径1项目目标盘点平衡价格和速度需达到一个较好的平衡，速度提高不能以牺牲价格为前提先期速度目标整体利润目标与时间赛跑，项目尚未开始工程等招投标，一些细节尚未敲定，需要各方全力配合进度时间压力由于市场上竞品缺失，抓住此有利机会抓紧入市将会对项目起到积极作用市场空白住宅与商业部分于2

2、013年10月底实现100%销售；车位于2014年9月开始销售速度目标住宅销售均价6000—6500元/㎡；商业销售均价不低于13000元/㎡；价格预期2013年营销目标盘点营销目标2项目3C分析及核心问题界定项目区位分析生活及交通配套对项目的价值导向如何供货结构产品品质研判户型研析品牌竞争力本体分析现今房地产政策走向及政策影响程度版块竞争分析主力竞品核心差异化及竞争力导出竞品户型点对点分析客户分析市场分析3C分析及核心问题界定报告结构区域客户构成项目客户成分研判购买力分析客户关注点项目区位项目地处柳江街道包江桥社区，新成仁路、石胜路纵横贯穿辖区；随着

3、城快乡一体化的速推进，社区逐渐演变为两大板块：石胜路以北为锦江创意总部基地企业用地，以南规划为金融中心用地；住民以拆迁安置户为主，区位整体档次不高项目属于成都市发展中的南门片区，位置较好，但社区成立时间较晚，并以拆迁户为主，所以除区位条件外，其余价值不高。本案所在位置项目在万达商圈5公里辐射范围内，有大环境大配套，但不能近享；周边2公里内无大型公园及市政配套绿化，景观价值不够生活配套万达商圈本案锦江创意总部基地企业用地金融中心用地盐道街中学实验学校盐道街小学得胜分校新华实验幼儿园包江桥社区幼儿园小天使幼儿园锦江区八七分校四川经济技术学校金宝贝艺术幼儿园

4、教育万厚医院包江桥卫生服务站锦江区第七人民医院医疗琉璃医院交通配套项目行车路线稍有不足，公交线路方便，出行无忧。交通条件与价值：16条公交线路交通主干道纵向：锦华路（从西至东）主要公交线路：就包江桥项目现状来说，由于发展较晚，交通规划比较滞后。目前出外的主要交通方式为公交车。本项目位于三环路外侧锦华路旁，交通的可到达性较强。由锦华路、顺江路直达红星路，项目到达市中心的交通是极为便利的。交通情况：供货结构户型配比：套三是本项目主力户型，套数占比45%、其次为套二套数占比约32%；从户型配比来看，主要以经济型套三为主，其次是套二；从面积段来看，主要以80-

5、89㎡面积段为主标准层套数套数占比面积占比套二19839%32%套三22143%45%套四8918%23%各户型套数及面积占比面积段标准层套数套数占比面积占比70㎡以内9919%16%70-79㎡9919%13%80-89㎡22144%45%101-115㎡8918%23%各面积段套数及面积占比产品户型面积区间标准层套数占比住宅67-79㎡户型19839%住宅80-89㎡户型22143%住宅100㎡以上户型8918%基础数据均价6000与6500时主力总价区间均为50-60万，但均价6500时上限总价调整为60—70万之间，且产品总价存在断档问题，总价

6、控制稍显不足供货结构本项目从供应的总价区间段来看，60万以内的产品面积比占77%；均价上浮500元主力总价区间仍为50—60万供货总价区间（均价6000元）套数套数占比面积占比50万以内19839%32%50-60万22132%45%60-70万8918%23%供货总价区间（均价6500元）套数套数占比面积占比50万以内19839%32%50-60万22144%45%70万以上8918%23%本项目外立面Art-deco设计，品质感较好；但梯户比为两梯六户、两梯四户配置，属于刚需产品的一般档次；大门品质俱佳，给人以高品质之感，有利于项目溢价提升；园林设

7、计由于地块大小等原因限制，因地制宜，以独具情调的小提琴构造进行打造，与项目的精神气质相符；从产品品质上看，外立面出色，大门彰显品质，小提琴式欧式园林独具匠心且颇有卖点产品品质产品品质较高，颇具溢价卖点户型研析产品经济实用，部分户型有较优的产品价值（270°采光），但户型均没有阳台，居住舒适度稍逊，且需花费改造成本户型套型建筑面积(㎡）实得面积（㎡）A189.9695.81A270.5575.99A389.5695.32A467.7473.22B189.3195.16B269.5675.00B3112.43119.48B484.9690.90B570.4

8、476.04C1113.17121.72C289.9389.93户型点评：套二户型：户型紧凑，