《房地产证券化融资》PPT课件

《《房地产证券化融资》PPT课件》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、八、房地产证券化融资（一）房地产证券化的产生（二）房地产上市融资（三）房地产证券化的原理（四）我国大陆房地产证券化的发展（一）房地产证券化的产生1、定义2、产生与意义房地产证券化房地产融资证券化一般是指房地产资金短缺者通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域的行为，房地产证券大多为狭义概念上的证券。房地产资产证券化是指将非证券形态的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上可以出售和流通的证券，使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券化的物权、债权转化成为股权、债权性质的可转让金融工具的过程。房地产资产证券化按照证券化所依赖的现金流来源，可以将房地产资产证券化细分为房地产实物产权证券化和房

2、地产债权证券化。（二）房地产上市融资1、直接上市融资2、买壳上市融资3、海外上市融资1、直接上市融资上市融资及政策直接上市的运作与应注意的问题上市融资及政策股票融资特征投资永久性收益风险性决策参与性所有权流通性房企上市方式国内A股上市国内B股上市国内买壳上市海外上市上市方式比较要求高低融资数量特点国内A股上市高多融资多、知名度高国内B股上市很少考虑少需境外战略合作伙伴国内买壳上市较复杂一般可能躲过审批、需要大量现金投入海外上市复杂多风险大、知名度较小上市融资及政策（续）房企上市政策演变1994年底前的开放阶段陆家嘴A股和B股分别于1993年6月28日和1994年11月22日在上海证券交易

3、所上市交易※万科A股和B股分别于1991年1月29日和1993年5月28日在深圳证券交易所上市1994—1999年命令禁止阶段1999年下半年开始解禁房企上市政策演变出台时间法规名称相关内容1995年7月证监会[1995]129号文对房地产公司申请配股进行限制1996年12月证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》房地产等行业暂不考虑1997年9月证监会《关于做好股票发行工作的通知》房地产等行业暂不考虑2001年1月证监会《公开发行证券公司信息披露编报工作的规则》10、11号上市及拟上市房企信息披露规则、房企上市限制取消发行人首次公开发行股票，应针对自身实际情况，披露以下风险因素：项目开

4、发风险、筹资风险、销售风险、土地风险、合作和合资项目的控制风险、工程质量风险和其他风险等，并且尽可能对这些风险因素作出定量分析，不能作出定量分析的，应进行定性描述。对于项目开发中如存在“停工”、“烂尾”和“空置”的情况，应做特别风险提示。另外，要披露应对风险已采取的或拟采取的切实可行的具体措施，披露公司资质等级取得情况和相关证书，持有房地产专业或建筑工程专业资格专职技术人员数目，公司开发建设中采用的新工艺和新技术等情况，披露公司的主要经营策略及市场推广模式，披露公司经营管理体制及内控制度；披露房地产行业概况及业务特点；披露在开发过程中涉及的各项具体业务的运行情况；披露公司所开发的主要房地

5、产业务项目的情况；披露公司的土地资源等。上市融资及政策（续）上市融资的正效应筹资量大、融资能力强、资金使用年限长、改善企业财务结构、分散风险、有利于企业股份制改造、提高公司价值、提高公司知名度、有利于公司进行并购上市融资的负效应削弱原有股东的控制权、增加公司相关义务、融资成本不低、可能被收购等直接上市的运作与应注意的问题首次公开发行股票（IPOinitialpublicoffering)的条件首次公开发行股票的流程增发股票的条件直接上市应注意的问题保荐人选择、承销方式选择、交易所选择、发行时机选择房企成功上市的因素政府支持、自身实力、资本市场认同首次公开发行股票的条件公司公开发行新股，应

6、当符合下列条件：(一)具备健全且运行良好的组织机构；(二)具有持续盈利能力，财务状况良好；(三)最近三年财务会计文件无虚假记载，无其他重大违法行为；(四)经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条件。新《公司法》降低IPO门槛：取消了IPO必须连续三年赢利的要求，改为有3年营业记录；取消了对发起人强制认购一定比例股票的规定，旧法中有发起人必须自行认购35％的规定；取消原来要求的公开发行时股本不低于5000万的规定。首次公开发行股票的流程2、买壳上市融资买壳上市的含义买壳上市的利弊买壳上市的风险控制买壳上市的含义非上市公司通过资本市场购买一家已经上市公司的一定比例的股权来取得上市地位

7、，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及资产，实现间接上市的目的的行为。壳资源：行业不景气、为夕阳产业、净资产收益率低，股权比较单一，可能有配股资格，其他买壳上市的利弊利：缩短上市时间、实现低成本扩展、广告效应显著、不影响企业资金运用、受宏观政策影响小、提升“壳”股份价值、有再融资可能。（规避额度限制）。弊：容易误入陷阱、黑箱操作的风险、可信度不比直接上市的企业高、信息透明度高、达到再融资要求的难度高买壳上市的风险控制风险识别