城市投资机会研究与案例分析

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1、CompanyLOGO城市投资机会研究与案例分析自我介绍姓名：陈啸天职位：研究中心副总监目录第一部分、为什么要进行城市投资（进入）机会研究？第二部分、如何进行城市投资（进入）机会研究？第三部分、城市投资（进入）机会评价模型第四部分、案例分析目录第一部分、为什么要进行城市进入机会研究？第二部分、如何进行城市进入机会研究？第三部分、城市进入机会评价模型第四部分、案例分析研究理由阶段演变的必然：二三线城市开始启动宏观调控的必然：利润逐步摊薄市场细分的必然：投资基金大量进入目录第一部分、为什么要进行城市进入机会研究？第二部分、如何进行城市进入机会研究？第三部分、城市

2、进入机会评价模型第四部分、案例分析研究整体脉络城市进入项目介入城市：进不进？项目：能不能介入?时机：什么时候进？客户：在哪里?区位：进哪个区域？产品：开发什么产品？产品：开发什么产品？客户：定位那些客户？操作：如何开发？价格：什么价格出售？操作：如何进行开发？如何进行城市机会研究？了解客户关注什么？如何进行城市机会研究？如何实现客户关注要素？一、客户关注点分析五大关注点宏区市价产观位场格品经地需增投济理求长放是是是是是否否否否否有有有有有支优满空机撑势足间会？？？？？解决城市是否进解决进哪个区位解决进入时机问解决进入时机问解决产品开发问入问题的问题题题题关注

3、点一：宏观经济是否有支撑？总量：是否较大增幅：是否够快GDP水平结构：是否合理排名：是否靠前宏观总量：是否较大经济增幅：是否够快考居民可支配收入排名：是否靠前量指负荷：是否合理标城市规划：是否有强势“概念”城市规划产业规划：是否能导入人口用地规划：是否有较大发展关注点二：区位地理是否有优势？地理位置：相邻辐射关系空间环境历史人文：有无悠久的历史文化自然景观：有无优越的自然景观区位交通环境：内、外交通是否便捷环境教育环境：有无知名的教育支撑考配套设施医疗环境：有无知名的医疗设施量指生活环境：有无完善的生活设施标功能定位：有无强势“概念”引入规划利好基建规划：有

4、无大型基建规划生活配套规划：有无大型商业规划关注点三：市场需求是否有满足？总量：有无达到一定规模供应市增幅：有无达到一定比例场需总量：有无达到一定规模求考成交量增幅：有无达到一定比例指标供求关系：是否合理综合区位排名：是否靠前人均面积：是否有空间关注点四：价格增长是否有空间？地产成本价格：有无增长空间价均价房产价格：有无持续增长格增增长幅度：有无达到一定比例长考量指区位排名：与周边其他城市相比标其他价格区间：客户普遍接受的价格购买压力：房价与家庭收入比关注点五：产品投放是否有机会？各类型产品的市场供应比重产品投各类型产品的市场成交比重放考量各类型产品的供求关

5、系指标各类型产品的价格水平如何进行城市机会研究？了解客户关注什么？如何进行城市机会研究？如何实现客户关注要素？二、如何实现客户需求？Ø城市历年统计年鉴宏观经济环境Ø城市规划网Ø国土资源网客户需Ø城市政府网站求Ø城市规划网城市地理环境实Ø城市地图网现途径Ø城市历年统计年鉴市场需求环境Ø城市房地产网Ø房地交易中心统计报告Ø城市国土资源网Ø实地调查接上页Ø实地调查Ø房地交易中心统计报告客价格空间环境Ø房地产交易网户Ø当地房企市场研究报告需求实现Ø实地调查途Ø城市房地产网径产品开发环境Ø房地交易中心统计报告Ø当地房企市场研究报告目录第一部分、为什么要进行城市进入机会

6、研究？第二部分、如何进行城市进入机会研究？第三部分、城市进入机会评价模型第四部分、案例分析第三部分、城市进入机会评价模型说明：模型包括城市整体投资环境模型、土地价值评价模型、住宅需求分析模型、写字楼需求分析模型和商业需求分析模型城市房地产投资机会总体评价模型（模型一）类别影响因素指标阐述权重单项得分最终得分衡量标准GDP衡量城市发展水平人口规模衡量房地产的需求量是否充足基本面人均可支配收入衡量居民消费力高低重大基础设施衡量未来城市房地产的辐射半径城市发展方向衡量城市发展方向是否适合发展发展面城市规划定位衡量城市规划是否有利于房地产发展政策面政策金融环境衡量是

7、否对当地房地产有推动作用供应量衡量城市房地产市场容量成交量衡量城市房地产市场容量行业面价格衡量市场上升空间产品衡量产品的开发机会合计城市房地产投资机会总体评价模型（模型二）C1GDPC2人均GDPC3利税总额B1城市经济实力C4社会消费品零售总额C5规模以上工业企业利润总额C6人均可支配收入C7全社会固定资产投资总额C8人均年末储蓄额B2城市资金实力C9人均地方财政收入城市综合竞争C10人均地方财政支出力AC11科研综合技术服务业人员数C12每万人拥有高校在校学生数B3城市科技实力C13人均教育事业费支出C14高等学校数C15高等学校教师数C16第三产业增加

8、值占GDP比重C17第三产业从业人员数城市产业结构与