蚌埠市天泽创世纪项目整体策划方案

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1、[键入文字]密级：AA[此报告只对天泽·创世纪单位提供]文档编号：Jl/fxbg-001修改记录编号：001第1册/共1册“天泽·创世纪”前期策划案总页数83正文79附录0生效日期：2007年9月23日编制：审核：批准：合肥天赐房地产营销代理公司二零零七年九月二十三日[键入文字][键入文字]目录第一章市场分析5一、宏观环境因素分析51.1蚌埠市经济现状及发展趋向分析:61.2蚌山区现状及发展趋向分析7二、蚌埠市房地产市场分析92.1蚌埠市房地产现状及趋向分析92.2蚌埠市房地产市场供求分析92.3蚌埠市房地

2、产市场价格分析142.4蚌埠市房地产市场空置简析142.5各区房地产市场特点及趋势15三、蚌埠市市民消费行为分析173.1居民收入水平和消费结构分析173.2蚌埠市民消费心理分析18四、客户群分析194.1目标客户群194.2目标客户群的需求分析20第二章项目分析23一、地理位置23二、项目规模25三、项目现状26四、项目的资源整合264.1与城市规划前景的整合264.2与区域发展最高住宅业态的整合274.3与龙子湖旅游资源的整合28五、项目SWOT分析285.1、项目优势分析285.2、项目劣势分析305

3、.3、项目机会分析305.4、项目威胁分析31第三章蚌埠重点在售楼盘分析33一、概述：33二、重点项目调查分析：331、宝龙城市广场332、阿尔卡迪亚353、紫荆名流374、财富广场38三、重点项目统计比较39四、重点项目价格及销售情况比较分析40第四章、项目定位43[键入文字][键入文字]一、项目市场定位431.1市场定位理念431.2市场定位43二、项目形象定位442.1形象主题定位442.2支持点442.3项目案名建议45第五章整体规划建议49一、项目总体规划思路491.1、公园的概念491.2、建立

4、具有蚌埠特色的公园旅游文化地产50二、建筑风格建议502.1、项目建筑设计具体建议51三、环境设计建议573.1花的海洋573.2动态园林休闲区583.3音乐无限583.4艺术之都58四、设施配套建议594.1住宅项目的主要配套594.2规划配套设施的原则建议594.3具体配套建议60五、物业管理建议605．1物业管理提前介入的工作60六．住宅其他规划建议616．1人流引导616．2交通组织616．3辅助性服务设施61七、回迁住宅部分规划建议627.1建议原则62第六章总体营销推广方案63一、总体推广战略思

5、路63二、项目形象定位671、项目定位672、客户定位68三、高层推广思路——实景营销，情景营销683.1、售楼处693.2、设置泛景观样板房及人性化的看楼服务693.3销售手法70四、整合推广策略724.1、高层推广阶段与主题安排724.2、主卖点诉求74[键入文字][键入文字]4.3、项目包装手法754.4、广告主卖点诉求764.5、媒体宣传策略794.6、主题活动策略804.7、单位推售策略814.8、价格策略814.9、促销措施策略814.10、宣传推广策略82结语87[键入文字][键入文字]第一章

6、市场分析一、宏观环境因素分析蚌埠市位于北纬33°01′至32°49′，东经117°31′至117°11′，北部与固镇县、五河县交界，东部与凤阳县毗邻，南部与凤阳县接壤，西部与怀远县相连。据2004年末统计结果，蚌埠市一市三县总面积5952平方公里。东端至五河县浮山峡山口，西端到怀远县万福镇关圩村颜李庄，东西长135公里；北端至固镇县大韩家西北的沱河中心线，南端到怀远县常坟镇新桥村新庄，南北宽86.5公里。市区总面积601.5平方公里，其中，淮河以北面积240.66平方公里，淮河以南面积360.84平方公里，

7、建成区面积70平方公里。2006年全年人口出生率12.31‰，比上年上升1.79‰,人口死亡率4.20‰,人口自然增长率8.11‰。年末户籍总户数96.18万户，其中市辖区27.05万户。年末总人口352.47万人,比年初增加3.14万人。分年龄段看，18岁以下84.66万人，占总人口24.1%；18-35岁103.26万人，占总人口的29.29%；35-60岁的118.40万人，占总人口的33.59%；60岁以上46.15万人,占总人口的13.02%。总人口中，非农人口93.97万人。年末统计市辖区总人口

8、达91.43万人，其中非农人口63.58万人。从性别来看，男性人口182.7万人，占51.8%,女性人口169.8万人，占48.2%。[键入文字][键入文字]1.1蚌埠市经济现状及发展趋向分析:2006年全年全市完成生产总值359.01亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业实现增加值75.34亿元，增长10.2%；第二产业实现增加值141.16亿元，增长15.4%，其中工业增加值115.56亿元，增长17.8