货币政策微调下房地产后市观察

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1、货币政策微调下房地产后市观察关键词：在国际经济形势充满不确定性、国内经济下行压力下，房地产行业会如何发展？近期货币政策微调，这是否意味着房地产调控政策会放松呢？房价是否会重拾升势？中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。去年底以来三次降低存准率后，央行本次降息表明货币政策正从微调逐步趋向宽松。政策微调利好房地产业虽然一系列货币政策调整意在“稳增长”，并非针对房地产行业，但鉴于房

2、地产行业对于货币政策反映高度灵敏，货币政策趋向宽松将利好房地产。首先，存款准备金率的降低，将缓解房企资金链紧张状况。在流动性紧缩的环境下，房企资金链已经相当紧张，从上市房企来看，净负债率已经达到了历史高位，而短期偿债能力已接近08年的水平。房企的资金链已经相当紧张，而举债空间也已经非常有限。存款准备金率的下调带来市场整体流动性水平上升。从历史经验来看，存款准备金率的降低对于开发贷的推动时滞大约为一个月。而自筹资金同比增速则略滞后于国内贷款同比增速，从滞后时间来看，在一个月到半年之间。因此，可以预期在未来的半年之内，行业的整体资金紧张程度将有所好转。图：上市

3、房企净负债率其次，降息改变预期并降低了消费者的购房成本。从目前我国的利率水平来看，还有进一步下调空间，此次降息可能预示着降息周期打开，这会改变部分消费者对未来房价走势预期，促使部分有支付能力还在观望的消费者加快进入市场。从历史规律看，第一次降息周期是1996年5月至2002年2月，从最高点的10.98％连续8次降息直至1.98％。这次降息周期的首次降息后的6个月，商品房销售面积同比增速上升了7.7个百分点；2008年美国次贷危机期间，央行在当年10、11、12月将存款利率由此前的4.14％连续三次下调至2.25％，这次降息周期的首次降息后的6个月，商品房销

4、售面积同比增速快速上升了32.4个百分点。图表：1996年以来利率下调与商品房销售情况（注：去掉深蓝色曲线）最后，统计数据表明，房地产行业进入探底企稳阶段。根据国家统计局发布今年前5月房地产行业数据，整体来看，行业仍处于下行趋势，但增速下降的速度逐步减缓。1-5月份，商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，降幅比1-4月份缩小1个百分点。商品房销售额16932亿元，下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点，行业有望逐步进入筑底期，预计下半年随着稳增长政策的刺激，地产行业景气度将逐步回升。调控带来房价大幅反弹的可能性小首先，房地产调控政策未发生根本

5、逆转。住建部近日再次强调坚持房地产市场调控政策不动摇，一方面鼓励居民购买首套住房，另一方面，对于二套及三套以上住房依然实行限购、限贷政策，房地产调控的基调仍然没有改变，稳定刚需需求，打压投机需求的相关政策还将继续持续。其次，全国库存在短期内难以消化。当前，开发商库存压力依然较大。在去库存任务未能有效完成之前开发商难有涨价底气。据统计，5月末，商品房待售面积30740万平方米，比4月末增加432万平方米。其中，住宅待售面积为19721万平方米，比上月增加278万平方米，办公楼增加6万平方米，商业营业用房增加43万平方米。其中，15个主流城市一手房平均可售面积

6、接近历史高点，较2010年4月的历史低点上升85%。另一方面，从上市公司2011年年报来看，根据上市地产公司库销比测算情况，整体库存水平较2010年底虽有所下降，但从整体来看1.99年库销比值依然处于高位。图：全国15城市可售量：较10年4月低点上升85%图：A股地产公司库销比大体状况再次，开发商资金链状况依然严峻。资金链紧绷在2011年已造成不少房地产企业“内伤”。统计显示，2011年楼市规模股权变动超过124宗，交易金额471.76亿元，同比分别上涨47.6％、185.5％。根据申万行业分类，今年一季度136家上市房地产企业经营活动现金流量净额为-16

7、9.28亿元。其中有92家上市公司的经营活动现金流量净额为负，占比达67.6％，居2007年以来同期最高值。而国统局数据显示，开发商到位资金累计同比增速不断下降，其中自筹资金比重不断上升。而作为资金链内循环最关键的环节，销售回款甚至可以决定企业存亡，当前，在宏观经济下行压力较大，房地产调控基调未变的情况下，开发商宜抓住时机加快销售回款，优化现金流。图：房地产开发企业到位资金累计同比增速最后，从需求方面讲，“刚需”的支付能力也难以支撑房价继续走高。最近，据央行调查显示，68.5%的居民认为目前房价“高，难以接受”，只有2.1%居民认为“令人满意”。以北京为例

8、，据统计显示，2011年，北京市人均居民可支配收入32903元，而