承德市碧峰门民俗文化街营销策划案

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1、碧峰门民俗文化街营销策划案梅孝龙2010年8月16日目录一、承德房地产市场分析二、承德商业物业分析三、项目理解及定位四、推广策略研究（一）推广模式及时间安排（二）推广主题研究及确认五、各推广阶段的工作细化（一）导入/预热期（二）升温期（三）引爆（开盘）（四）持销期六、销售策略及安排七、建立完善的物业管理八、招商一、承德房地产市场分析宏观调控、土地拍卖、银行紧缩、市场竞争加剧将成为承德房地产市场“行动准则”。承德房地产市场动向：1、承德房地产市场郊区化（中心近郊激烈碰撞）随着土地成本的上涨，产品造价的提高，市场的大量需求使得翠桥路、西大街、开发新区等地段的房地产市场有突破性的发展

2、前景。虽然有较大的开发空间但是并存激烈的市场竞争。因此“郊区市场”将成为承德房地产的一支主力军团，登上承德房地产市场的舞台。2、楼盘“个性化”2009年新楼盘无论产品还是市场定位上皆少了对“老盘”的传承，多了几分创新多了几分个性。3、市场竞争白热化租个门面摆张桌子就可以把房子卖完的时代已经过去，单梯楼将被花园小区所替代，小规模变成大规模，要在市场（客户）挑剔的眼光中生存。将出现春秋雄风，战国群雄的局面。4、产品规模化，品牌化“品牌”=品质+广告以市场为导向，在矛盾中生存。现在的市场可以说是一个比规模，看品牌的市场，只有从规模上、品牌上强强出手，铸造一流的产品打动消费者。让市场了

3、解企业、了解你的产品。5、房地产“市场营销”比重的上升专业的眼光看问题是取胜的关键，从产品的构思到生产产品再到产品的销售。每一个环节都离不开营销，无论是小楼盘还是大楼盘要想从市场中脱颖而出，真正做到价值最大化，比如2009年所面市的每一个楼盘或多或少都在市场上露露面做一做宣传。可见市场营销所占比例不断的上升。6、市场对服务的需求（物业管理的提升）从过去的没有物业管理到简单的管理到现在的专业物业管理公司，从基本安全到全新呵护，优质的物业管理将成为2010年消费者选择物业的一个关键因素。7、商品房开发走向“集约经营”，产品呈现“精品化”随着住房消费主体的改变，开发商的理性化程度大为

4、提高，房地产开发由过去的粗放经营向集约经营转变，以往大行其道的单体开发逐渐被小区建设取代。为满足城镇居民对住房由过去只追求“居者有其屋”的简单需求转变为当前更加注重质量、环境、智能的“居者优其屋”的更高层次的需求，开发商们普遍增强了精品意识，精品小区无一不是从“以人为本”、“人与自然”的角度出发，充满了对居住者全方位的关怀，同时，也代表了承德房地产业的发展方向。二、承德商业物业分析商业地产需要宏观调控：商业地产以“地段论”影响地产界数年，2010年商业面积的大幅度上升，将出现商业物业泛滥；商业物业提升空间较小，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式等方面进行研

5、究；有待有关部门进行宏观调控。承德商业地产几大特点：A：商业物业面积大幅度增加；B：商业物业空置比例上升；C：商业业态较为零乱；D：规模较小，投资升值空间小；E：商业物业管理档次较低；F：本地投资商业力度较弱；G：产品本身档次较低；H：产品的规划设计相对落后；I：地方招商力度较弱；三、项目理解及定位（一）项目理解：碧峰门民俗文化街以避暑山庄皇家文化与民间市井文化交流、融合，以生态园林景观资源为基底，重点面向国际、国内文化体验市场，创新精品文化体验、健康娱乐休闲、生态度假为重点，塑造“庄外桃源，休闲绿苑”的品牌形象，打造集旅游、民俗文化体验、餐饮、购物、休闲娱乐为一体的避暑山庄外

6、围旅游发展示范区。（二）优劣势分析：1、项目优势（S）：A：地理位置优势；B：交通便捷；C：产品风格的创新；D：定位优势（民俗技艺展示、民间风味美食、综合旅游商品市场）做“具有规模和档次的特色民俗文化街”；E：消费群体：考虑到后期的业态运作，项目及周边可吸引大量目标消费群体F：项目配套；G：专业的商业物业管理，真正的理财管家。（商业部分：个性物业管理）2、项目劣势（W）：A：商业氛围较淡；B：操作引导难度较大（推广费用较高）；C：人流量小（后期的招商工作难度大）；（三）项目定位：1、产品档次定位：特色产品2、方案：具有规模和档次的特色餐饮、民俗手工艺展示、特色旅游商品、知名连锁

7、品牌3、理由：A：通过对承德商业状况进行分析，2011年将出现商业物业泛滥，要想市场认可自己的商业只有从准确定位、商业规模、管理模式、等方面进行研究；所以需要有规模。B：搜索整个承德市没有一个地方能把特色餐饮、民俗文化、特色旅游商品进行有效的整合；是承德市旅游市场的空白区。C：项目的配套为中高档次餐饮消费者提供便利。如：碧峰门广场为消费者提供游览体验前后的休息及活动空间，停放车辆等；真正做到品味特色餐饮、体验民俗文化的延伸。D：交通便捷，延伸了驾车前来餐饮消费者。（四）市场定位：1、项目消费