融汇地产成本采购制度设计阶段成本管理

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1、重庆融华房地产有限公司设计阶段成本管理工作指引（试行版）编号：版号：第一版页码：第10页共10页设计阶段成本管理工作指引（试行版）编制审核批准日期日期日期第10页共10页重庆融华房地产有限公司设计阶段成本管理工作指引（试行版）编号：版号：第一版页码：第10页共10页1.目的提高设计阶段的成本意识，提供在设计阶段进行成本管理的基本手段。2.范围概念设计、实施方案设计、施工图设计三个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设计五个专业。3.原则：3.1.以客户价值为核心：在设计阶段应选择客户认可价值与支付代价

2、最大差值的方案与部品，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低成本。公司可结合成本收益等综合情况，选择应用一定的新产品、新技术，但从中长期看不降低选择常规产品和技术时的项目利润率，在应用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导工作，增加品牌价值并尽早让客户认同。3.2.方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应持续地开展方案优化工作，比较不同设计方案的所带来品质、效果、成本、效益等方面的差异，同时还要考虑物业维护成本、客户使用成本，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。3.3.动态测算、

3、及时反馈：成本管理部门在概念设计、实施方案设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算项目成本，及时计算出单位可售面积成本等指标，并联合财务部门测算项目效益水平，提供给设计部门和公司决策层调整设计，使之满足公司的经营要求作为最后设计决策的必备资料。3.4.取得设计单位配合：公司应作好与设计单位沟通工作，着力取得设计单位在成本控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需要设计单位给予的工作配合事项和技术经济指标要求，清晰、明确地表述在设计合同中，可设置一定的履约奖惩措施。4.组织与分工4.1.项目一经确

4、定，进入设计阶段后，公司设计部应牵头设立一非常设性组织——项目设计工作小组。小组成员应覆盖设计、营销、成本、工程、物业五个职能部门，并必须包括建筑、结构、安装、景观、室内设计等各个专业，公司设计部项目负责人组织工作的开展。4.2.小组可根据自身能力，外聘专家，协同做好设计阶段的成本管理工作。4.3.在各设计阶段的重要节点工作中，项目设计工作小组应组织专题研讨会，并与设计院保持良好和紧密的沟通,深入广泛地讨论和比较各方案的经济性。成本部应及时提供方案比较需要的成本分析，综合效果与经济性、以及各专业的要

5、求选择最优秀的方案。4.4.各阶段设计完成后，成本部提供包括成本测算在内的成本资料，方案论证应结合成本因素进行综合评价。第10页共10页重庆融华房地产有限公司设计阶段成本管理工作指引（试行版）编号：版号：第一版页码：第10页共10页1.概念设计阶段1.1.本阶段工作的基础是在投资分析阶段营销、设计、成本共同完成的《项目定位分析报告》、《项目可行性研究报告》，定位需要调整时仍需以上三个专业共同讨论。1.2.公司于设计工作开展之前，应按项目总体经营要求和市场定位，确定项目的成本控制目标。一般情况下，项目

6、可行性研究及定位报告中确定的成本估算应作为确定设计阶段成本控制目标的主要参考。1.3.本阶段的设计任务书中，除应包含“项目概况及用地分析”等设计专业的要求外；对于成本，应根据项目的地理位置、自然景观、配套情况等自身特点，以及项目定位时确定的拟建产品类型及风格，结合预期售价，给出一个相对宽松的成本区间范围，对概念设计单位进行交底。1.4.在多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本方面应重点考虑以下几个方面：u建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置；u±0.00的标高、道路

7、环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小；u水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设长度最短。1.5.对方案调整引起的下列变化应重点关注：u商业面积调整；u可售比（可售面积与建筑面积比）、户均面积的变化；u地下室及人防面积调整；u停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面”停车的比例)；u基础形式的调整；u设备配套方案的调整；u以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。1.6.方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各项具

8、体的成本费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严格按照比例改变，部分费用甚至不变。即不同方案进行成本收益比较时，应准确反应其实际变化情况。1.7.因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。1.8.概念设计阶段需要特别注意不