房屋买卖交易中权属登记与合同效力问题的研究

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1、目录煳煳万方数据摘要⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．-一一二⋯：●r．．：j⋯．⋯1引言⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．4第一章房屋买卖合同的成立和生效⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．5第一节合同的成立与效力的关系及区别⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5第二节房屋转让的一般程序及其要件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯6一、房屋买卖合同的基本问题⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．6二、房屋转让的一般程序及其要件⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．7第三节从合同法的规定探讨房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯⋯8第二

2、章不动产权属登记的基本理论、模式及功能⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯一10第一节不动产权属登记的基本理论⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．10一、不动产物权的公示制度⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯lO二、不动产物权登记的公信力⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11第二节不动产登记的模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．12一、登记生效主义模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12二、登记对抗主义模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯14三、托伦斯登记模式⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯15第三节不动产登记的功能⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

3、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯。16一、登记在债权法律关系中的功能⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯16二、登记在行政法律关系中的功能⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17三、登记在物权法律关系中的功能⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯17第三章房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．19第一节从债法角度分析房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．19一、从《合同法》规定分析房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯19二、从《房地产管理法》及相关司法解释分析房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯20第二

4、节从物权法角度分析房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯⋯．．22一、从物权变动模式分析房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯⋯22二、从物权的登记制度分析房屋买卖合同与权属登记的关系⋯⋯⋯⋯23万方数据第四章未经权属登记的房屋买卖合同性质分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．25第一节未经权属登记的房屋买卖合同几种不同情形分析⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．25一、因非法律行为获得不动产物权的权利人，未经权属登记，又与第三人达成不动产处分协议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯25二、经权属登记的权利人未经其他权利人的同意与第三人达成不动产处分协议⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯

5、⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯27三、在进行权属变更登记前，买卖双方签署的房屋买卖合同⋯⋯⋯⋯28四、买卖双方约定以办理房屋变更登记为房屋买卖合同生效要件⋯⋯29第二节未经权属登记的典型房屋买卖合同纠纷相关案例分析⋯⋯⋯⋯．．30结语⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．．32参考文献⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯．35后记⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯37万方数据摘要合同的成立和生效，是两个不同的范畴。而房屋买卖合同不仅仅需要在债法领域符合合同生效的要件，而且需要履行

6、房屋权属过户登记手续以产生物权变动的效果。对于房屋买卖合同的性质，应当从债法以及物权法角度进行相应的分析。从债法领域，可以从合同的成立和生效，以及合同的有效性方面进行分析，再将合同的效力与房屋买卖权属登记的物权法领域联系起来分析。从而解决房屋买卖合同的效力与房屋权属登记的关系。物权的设立、变更、转让和消灭，通常需以特定的方式予以公示方能产生法律效力。不动产一般采用登记公示的方式，动产一般采用交付公示方式。不动产登记是经权利人申请，国家有关登记部门将申请的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、

7、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。学界关于房地产登记主要有三种模式：登记生效主义模式，登记对抗主义模式，托伦斯登记模式。登记生效主义模式中，德国和瑞士的模式又有相当大的区别。德国民法关于物权变动问题有其独特的理论体系，即物权行为理论；在瑞士则采用“债权形式主义”的模式，它不承认物权行为理论，登记作为不动产物权变动的必要法定手续而不是单独的当事人的物权变动的合意。根据通说，我国目前物权法的规定更符合瑞士的债权形式主义的登记生效模式。房屋买卖中，房屋买卖合同就成了物权变动的原因，相对应的就是，房屋产权变动就成了这一原因的结果。此外

8、，不动产登记在不同的法律关系中体现不同